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Die Heizung ist defekt: Wann darf die Miete gemindert werden?

Vor allem im Winter ist eine defekte Heizung mehr als ärgerlich für die betroffenen Mieter. Allerdings sind sie nicht hilflos, denn sie können den Vermieter sehr wohl unter Druck setzen, dass er die Heizung repariert.

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter im Fall einer kaputten Heizung sofort handeln muss. Herrschen Minusgrade, dürfen die Mieter sogar selbst handeln, wenn sie den Vermieter nicht erreichen können: Sie dürfen einen Handwerker bestellen, für die Kosten muss der Vermieter aufkommen. Das gilt jedoch nur für den Fall, dass der Ausfall der Heizung nicht selbst verschuldet ist, der Vermieter nicht erreichbar ist und der Mangel unverzüglich beseitigt werden muss.

Die Raumtemperatur muss Mindestwerte erreichen

Leben die Mieter in einem Haus mit Zentralheizung, muss der Vermieter diese im Herbst natürlich rechtzeitig anstellen. Der Zeitpunkt ist üblicherweise im Mietvertrag festgelegt. Andernfalls gilt laut aktueller Rechtsprechung die Zeit vom 1. Oktober bis zum 30. April als Heizperiode. Sollte es außerhalb des genannten Zeitraums zu einem Kälteeinbruch kommen, muss er dafür sorgen, dass in den Wohnungen eine Temperatur von mindestens 20 Grad herrscht, in den Bädern sogar 21 bis 23 Grad. Diese Temperaturen gelten für die Zeit zwischen 6 und 23 Uhr, nachts darf die Temperatur nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin auch auf 18 Grad absinken.

Zwar sind in einigen Mietverträgen niedrigere Werte angegeben, jedoch sind die entsprechenden Klauseln nichtig, weil dadurch die Rechte der Mieter unzulässig eingeschränkt werden. Der Vermieter muss folglich abhelfen, wenn sich die Räume trotz aufgedrehter Heizung nicht ausreichend beheizen lassen.

Wann darf die Miete gemindert werden?

Sofern die genannten Richtwerte dauerhaft und deutlich unterschritten werden, kann dies einen Grund für eine Mietminderung darstellen. Wie das Landgericht Frankfurt entschieden hat, ist eine Minderung um bis zu 15 Prozent möglich, falls sich die Wohnung nicht auf mehr als 18 Grad aufheizen lässt. Werden 20 Grad dauerhaft nicht erreicht, ist laut dem Berliner Landgericht immerhin noch eine Mietminderung in Höhe von fünf Prozent möglich.

Bevor der Mieter von sich aus die Miete kürzt, muss er jedoch dem Vermieter die Gelegenheit zur Behebung des Mangels geben. In aller Regel gelten dabei zwei Wochen als angemessene Frist. Diese Frist kann bei einem triftigen Grund aber auch verkürzt werden, beispielsweise wenn die Heizung im Winter komplett ausfällt.

Oktober 2018

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