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Ist der Immobilienmarkt am Anfang des Schweinezyklus?

Der Agrarwissenschaftler Arthur Hanau prägte in seiner Dissertation, die er im Jahr 1927 abfasste, den Begriff des Schweinezyklus. Es geht darin um das Verhältnis von Angebot und Nachfrage, das von Hanau anhand der Schweineaufzucht erklärt wurde. Treten keine weiteren besonderen Umstände ein, wiederholt sich dieser Zyklus beständig. Anhand bestimmter Faktoren kann ersehen werden, in welcher Phase eines Schweinezyklus sich eine Branche gerade befindet.

Aktuell sieht es danach aus, dass sich der deutsche Immobilienmarkt dem Ende der Phase 1 des Schweinezyklus nähert. In dieser Phase steigen die Immobilienpreise, mit ihnen die Mieten und ebenso die Investitionen in Immobilien beständig. Dabei bewegen sich die Immobilienpreise wie auch die Mieten immer weiter weg von dem eigentlich gerechtfertigten Niveau. Genau dies geschieht im Moment zumindest in den Ballungsgebieten der Bundesländer. In Großstädten wie München, Köln, Hamburg oder Berlin sind die Mieten für Wohnraum kaum noch zu bezahlen. Gleichzeitig sind die Auftragsbücher der Bauunternehmen und Handwerker prall gefüllt. Allerdings erwartet die Branche für das Jahr 2019 ein Abschwächen des Booms, vor allem aufgrund steigender Grundstückspreise und die Aussicht auf eine schlechtere Weltwirtschaftslage.

Was geschieht in Phase zwei?

Das Jahr 2019 wird voraussichtlich das Ende des Booms einleiten. Sowohl der Preisanstieg für Immobilien wie auch die Investitionen in Neubauten werden sich abschwächen. Eine Zeit lang werden sich sowohl die Verschuldung von Bauinvestoren wie auch die Preis-Mietverhältnisse auf hohem Niveau seitwärts bewegen. Das wird so lange der Fall sein, bis die jetzt noch in Planung und Bau befindlichen Immobilien-Objekte fertiggestellt sind und dem Markt zur Verfügung stehen.

Phase drei –Einbruch auf ganzer Linie

In dieser Phase übersteigt das Angebot die Nachfrage deutlich. Sinkende Immobilienpreise ziehen sinkende Mietpreise nach sich. Investitionen werden kaum noch getätigt. Dies ist die schlimmste Phase des Schweinezyklus. Davon am ärgsten betroffen werden diejenigen sein, die erst spät in der Phase zwei in den Markt eingestiegen sind. Das gilt für Bauherren wie für Mieter. Aber auch im Bereich des Bauhandwerks werden einige Firmen auf der Strecke bleiben. Es wird wie so oft vor allem kleinere Handwerksbetriebe treffen, die in Vorkasse gegangen sind und auf ihren Forderungen gegenüber Bauträgern oder Generalunternehmen sitzen bleiben. Wie schnell dieser Einbruch erfolgt, lässt sich nicht so einfach vorhersagen. Die Fachleute der Branche rechnen schon im Jahr 2020 mit deutlichen Signalen, das sich die Abwärtsspirale zu drehen beginnt. Gewichtige Auslöser werden auf jeden Fall steigende Hypothekenzinsen sein.

Stabilisierung in der vierten Phase

So wie der Anstieg der Preise und Investitionen in Phase 1 ein Ende hat, so werden sich auch sinkende Immobilienpreise irgendwann auf einem tiefer liegenden Niveau einpendeln. Ob hierbei die Preise unter oder über dem Niveau des vorhergehenden Zyklus liegen werden, hängt von einer Vielzahl unterschiedlicher Faktoren ab. Der stärkste Indikator hierbei ist natürlich die gesamtwirtschaftliche Lage.

Phase 5 – wieder langsamer Anstieg der Preise

Nach einer bestimmten Zeit, in der sich die Immobilienpreise wie auch die Mieten auf einem niedrigen Niveau seitwärts bewegen, wird es zu einem langsamen Anstieg kommen. Wiederum werden aufgrund dessen vermehrt Investitionen getätigt, was nach und nach in den Bereich der Phase 1 des Schweinezyklus führt.

Die aktuelle Situation zu Anfang des Jahres 2019 stellt voraussichtlich das beginnende Ende der Phase 1 dar, die sich aus der Phase 5 nach dem Bankencrash von 2007 / 2008 ergab. Die Immobilienbranche besitzt von allen Wirtschaftsbereichen die am längsten andauernden Zeiträume in den jeweiligen Phasen. Allerdings war der Crash von 2007 / 2008 ein Sonderfall, der sich möglichst nicht wiederholen sollte. Vorbeugende Maßnahmen dagegen sind beispielsweise die Verordnungen aus Basel III, aber auch staatliche Eingriffe wie die Änderungen der Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die seit dem 1. Juli 2018 gelten.

Januar 2019

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