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Sozialwohnungen: die unbefristete Sozialbindung ist unwirksam

Im sozialen Wohnungsbau sind Vermieter verpflichtet, Sozialwohnungen, die staatlich gefördert werden, diese zu einem günstigeren Mietzins zu vermieten. Allerdings sind die Eigentümer nicht dazu verpflichtet, die Sozialwohnungen zeitlich unbefristet verbilligt zu vermieten, wie der Bundesgerichtshof Anfang Februar entschied (Aktenzeichen V ZR 176/17). Diese Verpflichtung endet nach Auffassung der Bundesrichter zu dem Zeitpunkt, an welchem auch die finanziellen Vorteile der Förderung aufgebraucht sind, was üblicherweise nach einem Zeitraum von 15 Jahren der Fall ist.

Der konkrete Fall

Geklagt hatte in diesem Fall eine Wohnungsgenossenschaft aus der niedersächsischen Landeshauptstadt Hannover. Diese hatte in der nahe gelegenen Stadt Langenhagen 52 Sozialwohnungen errichtet und verlangt, dass die Sozialbindung 20 Jahre nachdem die Wohnungen bezugsfertig sind, endet. Die Stadt Langenhagen hatte die Grundstücke, auf welchen die Wohnungen errichtet wurde, bereits 1995 vergünstigt an die Rechtsvorgängerin der Genossenschaft verkauft – unter der Bedingung, dass darauf Sozialwohnungen errichtet werden müssen.

In den Vorinstanzen wurde die entsprechende Klage abgewiesen, jedoch hatte der Bundesgerichtshof ihr stattgegeben. Dieser entschied, dass die abgeschlossene notarielle Vereinbarung, wonach die Sozialwohnungen unbefristet zur Verfügung gestellt werden müssen, unwirksam sei. Die Tatsache, dass neben dem Grundstücksverkauf auch die Vergabe von vergünstigten Krediten erfolgt ist, würde zwar rechtfertigen, dass die Bindung verlängert werde, mehr aber auch nicht.

Begründet hatte der Bundesgerichtshof das Urteil mit dem Wohnungsbaugesetz, in welchem eine Befristung vorgesehen sei und die zu jenem Zeitpunkt ende, an welchem die staatlichen Vorteile aufgebraucht seien. Das Oberlandesgericht in Celle muss nun feststellen, wie hoch die staatlichen Vorteile zu bewerten sind. Weil davon abhängt, ob und wann die Sozialbindung entfällt, verwies der Bundesgerichtshof diesen Fall an das Oberlandesgericht in Celle zurück.

Allerdings dürfte dieses Urteil bundesweit keine allzu großen Auswirkungen haben. Denn für Sozialwohnungen werden üblicherweise Bindungsfristen vereinbart, die zwischen zehn und 40 Jahren gelten.

Februar 2019

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