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Soziale Erhaltungsverordnung – das Mittel gegen Immobilienspekulanten?

Städte und Kommunen wehren sich gegen die Gentrifizierung ihrer Innenstädte und erlassen eine Soziale Erhaltungsverordnung.

Wer würde heute, im Jahr 2019, für einen Laib dunklen Mischbrotes über 10 Euro bezahlen? Selbst in einer Bio-Bäckerei, die ausgewählte Zutaten verwendet und wirklich selbst bäckt, wäre dies wohl ein Preis, den die Kundschaft kaum akzeptieren würde. Mit realen 3 Euro liegt der Preis des Mischbrotes aktuell um rund 1100 % höher als im Jahr 1950. In einer Zeitspanne von 69 Jahren und unter Berücksichtigung entsprechender Einkommenssteigerungen in diesem Zeitraum ein moderater Anstieg.

Tatsächlich gibt es jedoch Dinge, deren Preise in denselben 69 Jahren um sagenhafte 34.000 % gestiegen sind. Etwa Bauland in München. Der durchschnittliche Grundstückspreis pro Quadratmeter für Flächen mit Größen von 600 bis 1200 qm beträgt im August 2019 in der bayrischen Hauptstadt fast 1.800 Euro. Im Jahr 1950 waren es umgerechnet 5,30 Euro. Umgelegt auf den Brotpreis dürfte der Quadratmeterpreis in München eigentlich nur rund 60 Euro betragen. Das ist natürlich eine Milchmädchenrechnung und München nimmt bezüglich exorbitanter Immobilienpreise in Deutschland inzwischen eine Sonderstellung ein, sie zeigt aber doch eines sehr deutlich. Kein anderer Sektor in Deutschland unterliegt so stark der Spekulation wie der der Immobilien. Vor allem in den letzten Jahren hat der Wohnungsmangel den Markt angeheizt. Die Länder und Gemeinden reagierten bisher eher zögerlich darauf, doch der Druck, gegenzusteuern, wächst.

Immer mehr Gemeinden erlassen eine soziale Erhaltungsverordnung

Neue Wohnungen zu bauen, um den Bedarf zu decken, dauert durch aufwendige Planverfahren zu lange und das Bauen ist in Deutschland eine sehr teure Angelegenheit, da ein Wust an Vorschriften und Normen einzuhalten sind, die auf den oder die Bauherrin aus verschiedenen Richtungen einprasseln. So werden aktuell pro Jahr etwa 80.000 neue Sozialwohnungen benötigt, gebaut werden jedoch nur rund 26.000 Wohneinheiten.

Da die Mietpreisbremse auch nach deren Verschärfung weiterhin ein zahnloser Tiger bleibt, greifen gerade in den Ballungsgebieten die Kommunen auf ein Mittel zurück, das es Spekulanten schwerer macht, Wohnraum aufzukaufen, um den in teure Eigentumswohnungen umzuwandeln und mit entsprechend hohem Gewinn zu veräußern. Das Mittel nennt sich soziale Erhaltungsverordnung und ist im Baugesetzbuch verankert. Im § 172 ist festgelegt, das Gemeinden Gebiete bezeichnen können, die der sogenannten Erhaltungssatzung unterliegen. Kurz zusammengefasst bedeutet dies, dass in den bezeichneten Gebieten alle Änderungen baulicher Art einer Genehmigung durch die Gemeinde bedürfen.

Luxussanierungen verhindern

Nicht nur in Großstädten wie Berlin, Hamburg oder sogar München machen die Kommunen von der Erhaltungssatzung vermehrt gebrauch. Auch in kleineren Städten wird so dafür gesorgt, dass eine Verdrängung der bisherigen Mieter gestoppt wird. Ein wesentlich wirksameres Mittel als die Mietpreisbremse. Allerdings darf eine Erhaltungssatzung nur für den Zeitraum von 5 Jahren erlassen werden und muss dann erneuert werden, wobei es sich zeigt, dass in 5 Jahren viel passieren kann. Das beste oder das schlechteste Beispiel dafür sind die Jahre von 2015 bis heute, in denen die Preisrallye im deutschen Immobiliensektor richtig Fahrt aufgenommen hat.

Sicherlich kann die Erhaltungssatzung allein das Problem des überteuerten Wohnraums nicht lösen. Aber sie kann den Gemeinden etwas Luft geben, um etwa durch Wohnraumverdichtung den Wohnungsbestand in den Ballungsgebieten zu erhöhen. Wie sich am Beispiel Frankfurt am Main zeigt, ein sehr effektives Mittel.

September 2019

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