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Immobilienpreis-Index, was ist das?

Wo geht die Reise bei Immobilienpreisen hin. Ein Immobilienpreis-Index kann Auskunft geben.

Das die Immobilienpreise in Deutschland nun schon seit Jahren vehement steigen, ist kein Geheimnis, eher längst ein Politikum, denn bezahlbarer Wohnraum ist gerade in den Ballungsgebieten zum Problem geworden. Je länger so ein Preisanstieg anhält, desto interessanter werden Statistiken, anhand derer ein Immobilienpreis-Index erstellt werden kann. Das gilt natürlich ebenso bei sinkenden Preisen, obwohl es diese in Deutschland schon lange nicht mehr gegeben hat, zumindest nicht im Durchschnitt. Regional gibt es immer mal wieder Schwankungen nach unten.

So ein Immobilienpreis-Index setzt sich aus verschiedenen Daten zusammen. Zum einen wird ein Erfassungszeitraum festgelegt. Das können beispielsweise 20 Jahre oder auch nur 5 Jahre sein. Bei Immobilien wird zudem gerne in Quartalszeiten gerechnet, also alle drei Monate wird die Preisveränderung gegenüber dem vorherigen Quartal oder dem gleichen Quartal des vorhergehenden Jahres festgehalten. Als Nächstes wird festgelegt, wie detailliert der Immobilienpreis-Index auszugestalten ist. Der Bereich Immobilien unterteilt sich in eine Vielzahl von Segmenten, die alle ein eigenes Preisgefüge besitzen. So etwa:

• Einfamilienhaus
• Eigentumswohnung
• Mehrfamilienhaus
• Neubau
• Bestand
• Grundstück privat
• Grundstück gewerblich
• Miete privat
• Miete gewerblich
• Stadtlage
• Nebenlage
• 1a-Lage
• Land
• Region

Der wichtigste Punkt bei der Erstellung eines Immobilienpreis-Index ist jedoch das verfügbare Datenmaterial. Je mehr es davon gibt und je breiter es gestreut ist, desto aussagekräftiger ist der Immobilienpreis-Index. Natürlich lässt sich so ein Index auch nur für einen streng abgegrenzten Bezirk erstellen. Für Stadtplaner etwa ist ihr regionaler Immobilienpreis-Index ein wichtiges Werkzeug zur Steuerung des Wohnungsbaus, wobei die Preissteigerungswelle der letzten Jahre praktisch jeden Stadtplaner speziell von Großstädten glatt überrollte beziehungsweise der Preisanstieg noch nie so lange fortdauerte. Üblicherweise setzt nach einer mehrjährigen Steigerungsphase (4 bis 7 Jahre) der sogenannte Schweinezyklus ein und die Preise fallen wieder über mehrere Jahre. Doch in Deutschland hält die Steigerung der Immobilienpreise nun schon rund 14 Jahre an. Die Rallye begann mit dem Ende des Schweinezyklus im Jahr 2004. Von da an verzeichnen die Statistiken im Durchschnitt eine kontinuierliche Preissteigerung, die nicht einmal durch die Bankenkrise 2007 / 2008 aufgehalten wurde. Im Gegenteil, genau diese Krise dürfte der Auslöser für die heutige Situation gewesen sein.

Zeigen alle Indexe das Gleiche an?

Jeder kann einen Immobilienpreis-Index erstellen. Große Wohnungsbaugesellschaften tun dies genauso wie Maklerverbände und natürlich auch Landes- oder Kreisregierungen. Genutzt wird dabei immer das eigene Datenmaterial. Es gibt ebenso Meinungsforschungsinstitute und Beratungsfirmen, die Immobilienpreis-Indexe erstellen. Abgesehen davon, dass bei allen die grobe Richtung nach oben zeigt, basieren die angegeben Zahlen immer nur auf einem eher kleinen Teil der gesamten deutschen Immobilienwirtschaft.

Die größte Aussagekraft dürfte wohl der Immobilienpreis-Index des Bundesamtes für Statistik besitzen, denn er basiert auf den Zahlen, die aus allen Bundesländern gemeldet werden. Der beschränkt sich zwar nur auf die Quartale der jeweils letzten 5 Jahre und auf nur 4 Segmente, das genügt jedoch, um eine Tendenz oder einen Trend anzuzeigen. Demzufolge sind die Preissteigerungsraten bei Häusern, neu erstellten Wohnimmobilien, bestehenden Wohnimmobilien und bei Bauland im Jahr 2019 in den ersten zwei Quartalen geringer ausgefallen als in den zurückliegenden vier Jahren. Die Preise steigen immer noch, aber die Fahrt den Berg hinauf hat eindeutig an Geschwindigkeit verloren.

November 2019

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