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Mietendeckel und die Folgen für Mieter und Vermieter

Der Berliner Senat hatte einen sogenannten Mietendeckel eingeführt, um eine horrende Mietpreisentwicklung wie in anderen Großstädten zu verhindern. Zwar hat das Bundesverfassungsgericht den Mietendeckel im April 2021 nach einem Jahr kassiert, weil dieses Gesetz verfassungswidrig ist. Dennoch sind die Auswirkungen auf private Vermieter enorm, wie eine aktuelle Studie des IW Köln zeigt.

Obwohl der Mietendeckel nur kurz bestand, hatte er enorme Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt in Berlin und insbesondere die privaten Vermieter, wie aber auch für Mieter. Unter anderem war der Wohnungsmarkt um gut 50 Prozent eingebrochen. Wie die im Frühsommer 2021 eine durchgeführte Befragung durch den IW-Köln ergab, kam es bei den privaten Vermietern wegen der rückläufigen Mieteinnahmen bei vier Prozent zu Kreditausfällen, weitere 15 Prozent mussten starke finanzielle Einschränkungen hinnehmen, 20 Prozent durch die Vermietung sogar Verluste. Eine Folge davon ist, dass 60 Prozent der Befragten nicht unbedingt bereit sind, größere Investitionen zu tätigen.

Wer vermietet in Berlin?

Insgesamt gibt es in der Bundeshauptstadt rund 1,97 Millionen Wohnungen, davon werden 1,66 Millionen, also etwa 84 Prozent, vermietet. Etwa 60 Prozent aller Mietwohnungen werden bundesweit von privaten Vermietern vermietet. Befragt wurden 283 private Kleinvermieter, die einzelne Wohnungen oder ein Mehrfamilienhaus vermieten. Diese Gruppe von Vermietern spielt in Berlin insofern eine wichtige Rolle, als sie rund 40 Prozent aller Wohnungen vermieten. Zwar liegt ihr Einkommen mit 3.140 Euro deutlich über dem Durchschnittseinkommen von etwa 2.000 Euro, jedoch sind bei einbrechenden Mieten die finanziellen Möglichkeiten zur Immobilienfinanzierung und Immobilienbewirtschaftung begrenzt bzw. gefährdet.

Die Auswirkungen auf Angebotsmieten, Wohnungsangebote und Mieteinnahmen

Eine Folge des Berliner Mietendeckels bestand darin, dass die Angebotsmieten, also die Mieten für Wohnungen, die neu vermietet werden um 10,3 Prozent gesunken sind. Zudem ging auch die Zahl der angebotenen Wohnungen um das Fünffache zurück. Auf das Angebot an Mietwohnungen hat sich der Mietendeckel also enorm ausgewirkt.

Nicht minder groß waren die direkten Auswirkungen auf die Vermieter: Vor der Einführung des Mietens verdienten die privaten Vermieter im Schnitt 725 Euro Kaltmiete pro Wohnung, innerhalb eines Jahres sanken diese um acht Prozent auf 666 Euro. Durchschnittlich sank die Nettokaltmiete von Wohnungen um sechs Prozent, während der Mietendeckel gültig war. Nur bei 15 Prozent der Befragten stiegen die Mieteinnahmen und bei 42 Prozent blieben die Einnahmen gleich.

Die Auswirkungen auf die Kreditfinanzierung und den Schuldendienst

Wohneigentum wird in aller Regel über einen Immobilienkredit finanziert. Für private Vermieter ist es deshalb enorm wichtig, dass sie den Tilgungsanteil und die Zinskosten wenigstens zum Teil aus den Mieteinnahmen bezahlen können. Gehen die Einnahmen aus der Vermietung aus irgendeinem Grund zurück, ist bei diesen Vermietern möglicherweise die Kreditfinanzierung gefährdet. Etwa zwei Drittel der Befragten hatten für die Finanzierung einen Kredit aufgenommen, bei vier Prozent war es durch die mit dem Mietendeckel verbundenen sinkenden Mieten zu einem Kreditausfall gekommen, weil sie die Raten nicht mehr aufbringen konnten.

Etwa drei Prozent der Mieter, also rund 40.000 Haushalte können den Differenzbetrag zwischen dem Mietendeckel und der Marktmiete nicht nachzahlen. Für Mieter, die in Not geraten waren, wurde ein Sicher-Wohnen-Fonds eingerichtet, ein derartiges Sicherheitsnetz gibt es für die Vermieter jedoch nicht. 15 Prozent der befragten Vermieter mussten anderweitig starke Einschränkungen hinnehmen, um ihre Kredite weiterhin bedienen zu können, weitere 17 Prozent mussten sich zumindest leicht einschränken.

Welche Auswirkungen hatte der Mietendeckel auf die Vermögensbildung?

Viele Immobilienkäufer wollen damit ihre Altersvorsorge absichern, was sowohl für Selbstnutzer als auch für Vermieter gilt. Private Vermieter haben dabei insbesondere die Mieterträge im Blick, die natürlich höher ausfallen, sobald sie die Immobilie abbezahlt haben. Nicht minder wichtig ist ihnen aber auch der Immobilienwert, weil sie mit dem Tilgungsanteil Vermögen aufbauen. Und: Die Vermögensbildung steigt bei privaten Vermietern direkt mit höheren Mieteinnahmen.

Während des Mietendeckels mussten 20 Prozent aller Befragten aber sogar Verluste hinnehmen, sodass ihr Vermögen schrumpfte. Weitere 18 Prozent konnten kein Vermögen mehr aufbauen und bei einem Drittel fiel dieser geringer aus als erhofft. Lediglich bei einem Drittel wirkte sich der Mietendeckel nicht auf die Mieteinnahmen auf.

Hat sich der Mietendeckel auf Investitionsentscheidungen ausgewirkt?

Wird der Mietpreis unflexibel reguliert wie beim Berliner Mietendecken, besteht eine Folge davon darin, dass die Investitionen in den Wohnungsmarkt zurückgehen. Das wiederum führt zu sinkenden Immobilienpreisen und im schlimmsten Fall sogar dazu, dass die Immobilie unbewohnbar wird, wie es vor der deutsch-deutschen Vereinigung in Teilen Ostdeutschlands der Fall war. Für langfristige Auswirkungen war der Mietendeckel zwar nicht lange genug gültig, sehr wohl lassen die Ergebnisse der Befragung aber Rückschlüsse auf die potenziellen Auswirkungen zu. Denn mehr als die Hälfte der privaten Vermieter sagte, dass der Mietendeckel ihre Investitionsbereitschaft in die Immobilien stark minderte. Noch unattraktiver waren große Investitionen wie beispielsweise energetische Sanierungen für die privaten Vermieter.

Das Angebot: gesunken

Über Inserate wurden um 50 Prozent weniger Wohnungen per Inserat angeboten als es zuvor der Fall war. Für die Mieter wurden durch die Regulierung Umzüge unattraktiver. Für Verbraucher, die auf Wohnungssuche waren, gab es hingegen ein deutlich geringeres Angebot.

Wie haben die Vermieter auf die Abschaffung des Mietendeckels reagiert?

Wohnungsunternehmen hatten als erstes auf das Urteil des Bundesverfassungsgerichtes reagiert und kommuniziert, wie sie mit eventuellen Nachforderungen umgehen wollen. Dies war von Unternehmen zu Unternehmen höchst unterschiedlich. Privaten Vermietern war dabei ein sozialverträglicher Umgang mit möglichen Nachforderungen besonders wichtig. Zwar wollten sie größtenteils die Mieten nachfordern, aber die meisten waren zu großzügigen Ausnahmeregelungen bereit.

Das Fazit:

Ein Ziel des Berliner Mietendeckels bestand darin, den Mietern in der Bundeshauptstadt eine Atempause zu verschaffen. Allerdings waren die negativen Auswirkungen auf die Wohnungsuchenden und die Vermieter größer als vorab erwartet.

Es ist natürlich von den Politikern sehr populistisch Mieten zu deckeln, Mietpreisregulierungen einzuführen, oder gar mit Enteignungen zu drohen, aber für den Markt und letztendlich für die Versorgung, Bereitstellung und auch Erhaltung von Wohnraum ist es kontraproduktiv. Mieten können nur gesenkt werden, wenn man das Angebot an Wohnraum erhöht. Das geht aber nur, wenn der Staat selber wieder mehr bauen würde, oder aber den „Investoren“ nicht permanent Steine in den Weg legt. Denn die suchen sich dann anderswo bessere Alternativen. Selbst die „kleinen, privaten Vermieter“ werden genötigt aufzugeben und zu verkaufen.

August 2021

Die Studie kann auf der Seite des Institut der deutschen Wirtschaft als PDF (Sagner, Pekka / Voigtländer, Michael, 2021, Auswirkungen des Berliner Mietendeckels auf private Vermieter, in: IW-Trends, 48. Jg., Nr. 3, S. 45-67) heruntergeladen werden.

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