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Räumungsklage – Mieter zieht nicht aus

Zieht der Mieter nach der rechtmäßigen Kündigung nicht aus, bleibt dem Vermieter nur die Räumungsklage. Doch so einfach ist das nicht. Bei der Vorgehensweise sollten sich Vermieter unbedingt juristisch beraten lassen. Eine allgemeingültige Vorgehensweise gibt es nicht. Auch deshalb werden Räumungsklagen und ihre Folgen immer wieder vor Gericht verhandelt. Wer schwerwiegende finanzielle Konsequenzen vermeiden will, braucht also fachlichen Beistand.

Räumung nach Kündigung

Grundsätzlich ist eine Räumung erst möglich, wenn der Vermieter die Kündigung rechtswirksam ausgesprochen hat. Eine Räumung ist nur nach einer Räumungsklage möglich. Ergeht ein Urteil, erhält der Vermieter einen Räumungstitel. Natürlich hat der Mieter des Recht, gegen die Kündigung zu widersprechen. Der Widerspruch hat Aussicht auf Erfolg, wenn ein besonderer Härtefall vorliegt. Der Härtefall muss den Mieter nicht selbst betreffen. Er kann auch für ein im Haushalt lebendendes Familienmitglied gelten. Die Räumungsklage richtet sich ebenso gegen den Mieter und gegen alle Mitbewohner. Hier ist der Mieter gegenüber dem Vermieter zur Auskunft verpflichtet, wenn diesem nicht alle Mitbewohner namentlich bekannt sind.

Kündigung aufgrund von Zahlungsverzug

Auch ein erkrankter Mieter muss dafür sorgen, dass die Miete pünktlich gezahlt wird. Das gilt auch für Alleinstehende, die für solche Fälle Vorsorge treffen müssen, ganz besonders, wenn eine Verschlimmerung des Zustandes vorhersehbar ist. Andernfalls ergibt sich daraus das außerordentliche Kündigungsrecht zugunsten des Vermieters, wenn der Mieter grundsätzlich noch in der Lage war, Hilfe zu holen. Zuständiger Ansprechpartner ist in solchen Fällen der Sozialdienst.

Verweigerter Auszug nach Kündigung wegen Eigenbedarf

Weigert sich der Mieter nach rechtmäßiger Kündigung auszuziehen und bleibt in der Wohnung und zahlt seine Miete, wie auch die Nebenkosten weiter, kann der Vermieter nach dem erfolgten Auszug eine Nachzahlung verlangen. Das ist dann der Fall, wenn die bereits neu vermietete Wohnung höhere Mieteinnahmen garantiert hätte. Die Rede ist dann von einer Nutzungsentschädigung.

Was ist, wenn der Mieter nicht ausziehen kann?

Die Räumung muss von einem Gerichtsvollzieher durchgeführt werden. Dennoch kann die Räumung eine unbillige Härte darstellen und muss dann ausgesetzt werden. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn der Mieter aufgrund wirtschaftlicher oder anderer persönlicher Gründe keine andere Wohnung zur Verfügung steht. Der Wohnraum muss angemessen sein. Ein Pflegeheim oder eine Obdachlosenunterkunft gehören nicht dazu.

Erkrankt der Mieter, nachdem die Kündigung rechtmäßig ausgesprochen wurde und ist er selbst nicht in der Lage, den Umzug durchzuführen, können daraus für den Mieter besondere Rechte resultieren. Beispiel: Ein Mieter will zu seinem Partner ziehen und kündigt dafür seine Wohnung. Aufgrund persönlicher Differenzen trennt sich das Paar vor dem Auszug. Unter dem Druck erkrankt der Mieter psychisch so schwer, dass er stationär in einem Krankenhaus aufgenommen werden muss. Der Auszugstermin verstreicht und der Vermieter der gekündigten Wohnung will räumen. Dadurch würde der Mieter aber beim Verlassen des Krankenhauses obdachlos werden. In einem solchen Fall gelten besondere Rechte für den Mieter. Eine Räumung ist nicht möglich.

Zu prüfen ist dann jedoch, ob wenigstens eine Nutzungsentschädigung möglich wäre, also eine höhere Gesamtmiete, die üblicherweise nach einer Neuvermietung möglich gewesen wäre, wie im Abschnitt zuvor bereits angesprochen.

Oktober 2021

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