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Kaufpreisaufteilung nach Grund & Boden im notariellen Kaufvertrag

Wie dürfen die Kaufpreise auf Gebäude und Grund aufgeteilt werden? Arbeitshilfe des Finanzministeriums ist nicht bindend.

Wechselt eine Immobilie den Besitzer kommt es nicht selten zum Streit zwischen dem Steuerzahler und dem Finanzamt. Strittig ist dabei in aller Regel die Frage, welcher Anteil des Kaufpreises auf das Gebäude und welcher auf das Grundstück entfallen darf. Denn will der Immobilienkäufer Einkünfte erzielen, hat er Interesse daran, dass der Anteil, der auf den Grund entfällt, möglichst niedrig ist, der für das Gebäude hingegen möglichst hoch. Denn nur den Gebäudeanteil an den Erwerbskosten kann er mit 2%, bei Baujahren vor 1925 mit 2,5% jährlich abschreiben. Idealerweise sollte diese Aufteilung bereits im notariellen Kaufvertrag vorgenommen werden. Dazu urteilte der Bundesfinanzhof bereits 2000 und 2008, dass diese Werte übernommen werden müssen, sofern keine nennenswerten Zweifel an den Werten bestehen (BFH-Urteil BstBl 2001 II S. 183, BFH-Urteil BFH/NV 2008 S 1668).

Was passiert, wenn die Kaufpreisaufteilung angezweifelt wird?

Wurde der Kaufpreis nicht im Kaufvertrag aufgeteilt oder zweifelt ihn das Finanzamt an, greift man üblicherweise auf eine Arbeitshilfe, die das Bundesfinanzministerium in Form einer Excel-Tabelle zur Verfügung stellt, zurück, wonach der Kaufpreis in einem typisierten Verfahren aufgeteilt wird. Nach Meinung vieler Finanzämter hat diese Arbeitshilfe Gesetzeskraft. Dem hat der Bundesfinanzhof mit einem Urteil vom 21. Juli 2020 (IX R 26/19) einen Riegel vorgeschoben. Das bedeutet: Verfehlt die vertragliche Aufteilung des Kaufpreises die realen Verhältnisse, darf diese nicht mehr durch die in der Arbeitshilfe genannte Aufteilung ersetzen. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn im Kaufvertrag ein Gestaltungsmissbrauch vorliegt oder die Aufteilung nur zum Schein bestimmt wurde.

Als Indiz dafür, dass die vertraglich vereinbarte Aufteilung den tatsächlichen Wert nicht widerspiegelt, gilt etwa eine erhebliche Abweichung von den Bodenrichtwerten. In diesem Fall muss das Finanzgericht prüfen, ob die Abweichung durch besondere Aspekte wie Ausstattungsmerkmale oder Straßenlärm gerechtfertigt ist.

Warum die Arbeitshilfe nicht mehr gültig ist

Nach dem Dafürhalten des Bundesfinanzhofes wird die Aufteilung nach den realen Verkehrswerten, die von der Rechtsprechung gefordert wird, durch ´die Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums nicht gewährleistet. Zum einen werde die Wertermittlung, die grundsätzlich auch nach dem Ertragswert- oder Vergleichswertverfahren möglich ist, auf das Sachwertverfahren reduziert. Ferner bleibe der Regionalisierungs- oder Ortsfaktor, der insbesondere in Ballungsräumen eine hohe Relevanz hat, unberücksichtigt.

Welche Folgen hat das Urteil des Bundesfinanzhofes?

Bestehen Zweifel an der Aufteilung, die im Kaufvertrag, festgehalten wurde, muss die Immobilie grundsätzlich neu bewertet werden. Dafür muss das Finanzgericht einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigung mit dem Erstellen eines Gutachtens beauftragen.

Doch so ein Gutachten kostet Geld und Zeit. Die beste Empfehlung ist daher, die im Notarvertrag fixierte Aufteilung von Gebäude- und Grundstückswert so realistisch wie möglich festzuschreiben. Orientiert man sich am Bodenwert und kann dann noch aufgrund den örtlichen Gegebenheiten Abschläge am Bodenwert argumentieren, so ist dies glaubhaft und nachvollziehbar. Sind zum Beispiel Wegerechte vorhanden, oder z.B. eine Tiefgarageneinfahrt die auch von den Nachbarshäuser genutzt wird, so mindert das den Bodenwert – zumindest ein Teil des Grundstücks kann man nicht einfach selbst nutzen, sondern steht anderen mit zur Verfügung. Wer hier eine glaubhafte und nachvollziehbare Argumentation aufbaut, dem wird vermutlich das FA folgen und die Kaufpreisaufteilung anerkennen, wenn vielleicht auch die „Arbeitshilfe“ ein wenig höhere Werte errechnet. Denn im Prinzip hat das FA die im Notarvertrag fixierte Kaufpreisaufteilung zu akzeptieren. Zweifelt das FA die Aufteilung an, muss es einen Gutachter beauftragen.

Was ist für den Fall, dass im Notarvertrag keine Kaufpreisaufteilung vorgenommen wurde?

Weil es keine Kaufpreisaufteilung gibt, kann das FA sich zunächst nicht daran orientieren. Aber der Käufer wird in seiner ersten Steuererklärung nach Kauf eine Berechnung der Erwerbskosten nach Kosten für Gebäude und Boden vornehmen um seine AfA zu errechnen. Im Normalfall wird hier eine kleine Nebenrechnung aufgemacht und dem FA vorgelegt.

Auch hier kommt es auf die glaubhafte Darstellung unter Berücksichtigung der realen Verhältnisse an. Denn im Zweifelsfall wird ein Gutachter dies prüfen.

Juli 2022

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