Immobilien Bewertung - Finanzierung - Kauf

Wer kann sich den Traum vom Eigenheim noch leisten?

Nach der globalen Finanzkrise im Jahr 2008 schien Betongold eine sichere Alternative für Anleger und Privatleute. Befeuert wurde der Trend zum Wohnen in den eigenen vier Wänden oder zur Immobilie als Kapitalanlage zusätzlich durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank. Doch die scheinbar goldenen Zeiten für Bauherren waren Anfang 2022 mit Beginn der Ukraine-Krise schlagartig vorbei: Die Energiekosten verteuerten sich dramatisch, was auch höhere Kosten für Baumaterialien zur Folge hatte. Schon davor, aber nun noch verstärkt ist es zu Lieferengpässen gekommen, was sich ebenfalls auf den Preis auswirkte. Weitere Preistreiber sind steigende Zinsen für die Finanzierung und eine relativ hohe Inflation. Die Folge: Banken und Finanzvermittler prüfen Immobilienfinanzierungen gründlicher. Weil ein Ende der Preisspirale nicht in Sicht ist, müssen Bauherren mit spitzem Stift kalkulieren und sich gründlich Fragen, was sie sich eigentlich leisten können.

Die aktuellen Trends in der Immobilienfinanzierung

Wie eine aktuelle Umfrage der dpa bei Banken und Kreditvermittlern ergab, sind die Anforderungen, die Banken an Kreditnehmer stellen, größer geworden. Das begründet ein Sprecher der Deutschen Bank folgendermaßen: „Auf Grund der stark gestiegenen Inflationsrate, getrieben insbesondere von hohen Energiepreisen, mussten wir unsere Mindestanforderungen an Lebenshaltungs- und Bewirtschaftungskosten im Rahmen der Bonitätsbetrachtung nach oben anpassen.“ Diese Kosten spielen nämlich eine entscheidende Rolle für die Kreditwürdigkeit der Interessenten und dafür, wie viel Geld ihnen für die Tilgung eines Darlehens zur Verfügung steht.

Weil nicht absehbar ist, wie sich die Zinsen entwickeln, entscheiden sich viele Kunden auch für eine längere Zinsbindung. So hat der Kreditvermittler Interhyp beobachtet, dass sich die Kunden im ersten Halbjahr 2021 noch für eine Zinsbindung von 13,2 Jahren entschieden haben, ein Jahr später bereits für eine Zinsbindung von 14,1 Jahren.

Eine Studie der FMH Finanzberatung in Zusammenarbeit mit SWI Finance untersuchte die aktuellen Trends in Sachen Baufinanzierung näher.

Steigen die Immobilienpreise weiter an?

Diese Studie kommt zu dem Schluss, dass die Immobilienpreise zumindest vorerst nicht weiter steigen würde. Denn höhere Zinsen und die Angst der Verbraucher, dass sie sich ihre Immobilie nicht mehr leisten können, führen zu einer sinkenden Nachfrage. Allerdings sinkt auch das Angebot, weil der Rohstoffmangel dazu führt, dass weniger Neubauten auf den Markt kommen. Diese beiden Faktoren dürften insgesamt betrachtet für stabile Preise sorgen. Langfristig ist aber davon auszugehen, dass die Preise weiter steigen werden.

Trotz stabilen Preisen steigen die Gesamtkosten für Immobilienkäufer wegen des höheren Zinsniveaus. Sie müssen also entweder höhere Monatsraten oder eine längere Laufzeit des Darlehens in Kauf nehmen. In den vergangenen Jahren haben Immobilienkäufer ihr Vorhaben auch mit einem höheren Einsatz von Eigenkapital verwirklicht, was Erbschaften und Schenkungen möglich gemacht haben. Wer kein entsprechendes finanzielles Polster in der Hinterhand hat, dürfte also künftig wesentlich mehr Schwierigkeiten haben, einen Immobilienkauf zu verwirklichen.

Was bedeutet die Entwicklung für Interessenten?

Die Experten von der FMH-Finanzberatung gehen davon aus, dass die Zinsen weiter steigen werden. Will eine Familie nicht mehr als 30 Prozent ihres Nettoeinkommens für die Baufinanzierung aufwenden, muss diese genau rechnen, ob sie sich den Immobilienkauf überhaupt noch leisten kann.

Bei so manchem ist der Traum vom Eigenheim ausgeträumt, bei manch anderen geht es nur über Abstriche in der Wohnungsgröße bzw. Streichen so mancher Position auf dem Wunschzettel für das Eigenheim. 2 Jahre davor wäre noch so manches mehr möglich gewesen mit in die Bauplanung und Finanzierung aufzunehmen, aber mittlerweile hat sich das Blatt gewendet – rasend schnell.

Und die Spielräume werden selbst für Gutverdiener deutlich geringer.

Dadurch, dass nun so mancher Traum vom Eigenheim ausgeträumt ist bleiben viele vorerst zur Miete weiter wohnen. Der Immobilienmarkt bleibt angespannt, weil nicht die erforderliche Anzahl an Neubauwohnungen gebaut werden. Es ist also davon auszugehen, dass die Mieten weiter steigen, was von der relativ hohen Inflation noch zusätzlich befeuert wird.

Keine rosigen Aussichten für den Wohnungsmarkt.

September 2022

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