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Kaufnomaden statt Mietnomaden – wie geht das denn?

Mietnomaden, die in eine Mietwohnung einziehen und dann früher oder später die Mietzahlungen einstellen, sind ein inzwischen hinlänglich bekanntes Problem. Weniger bekannt ist, dass es auch Kaufnomaden gibt. Personen, die vorgeben, eine Immobilie erwerben zu wollen, aber letztlich den Kaufpreis dafür nicht entrichten. Dass sie es aber trotzdem schaffen, in der Immobilie zu wohnen, hängt mit ein paar juristischen Feinheiten und ihnen entgegengebrachtem Vertrauen zusammen. In diesem Artikel wird erklärt, wie es funktioniert und damit auch, wie Sie sich als Immobilien-Eigentümer vor Kaufnomaden schützen können.

Wie fängt es an?

Wer eine Immobilie zum Verkauf inseriert, hofft natürlich auf entsprechende Anfragen von potenziellen Käufern. Unter den Interessenten können sich auch Kaufnomaden befinden. In der Regel treten diese besonders seriös auf und sind nicht selten bereit, ohne größere Verhandlungen den Kaufpreis zu akzeptieren. Das freut den Immobilien-Eigentümer natürlich, weil er oder sie hofft, den Verkauf schnell und lohnend über die Bühne zu bringen. Im darauffolgenden Notartermin wird der Kaufvertrag unterschrieben, wenn sich die Parteien über dessen Inhalt in allen Punkten geeinigt haben.

Wie geht es weiter?

Von jetzt an veranlasst der Notar weitgehend die weiteren Schritte, bis hin zu dem Zeitpunkt, an dem die Zahlungsaufforderung an den Käufer erfolgt, was durchaus 3 bis 6 Wochen dauern kann. Denn innerhalb dieser Zeit wird in der Regel auch die sogenannte Auflassungsvormerkung in das Grundbuch eingetragen und je nach Grundbuchamt dauert dies etwas. Erst wenn die Auflassungsvormerkung im Grundbuch ist, sowie die weiteren Punkte, die im Kaufvertrag genannt wurden vorliegen, dann gibt der Notar an den Käufer das Signal den Kaufpreis nun zu bezahlen.

Dieser Zeitraum zwischen Notartermin (Kaufvertragsabschluss) und dem Zahlungstermin (ein paar Wochen später) wird von Kaufnomaden genutzt, um sich unter einem Vorwand in den Besitz der Hausschlüssel der Immobilie zu bringen. Nicht selten vertrauen die bisherigen Eigentümer den Käufern und lassen diese vorzeitig einziehen. Mit der freiwilligen Übergabe des Schlüssels nimmt der Kaufnomade aber die ganze Immobilie in „Besitz“. Er oder sie ist zwar nicht Eigentümer, aber rein rechtlich wird damit der Besitz oder gemeinsame Besitz mit dem wirklichen Hauseigentümer ausgeübt. Das hört sich widersinnig an, ist aber nach deutschem Recht möglich. Auch wenn der Kaufnomade den Kaufpreis nicht bezahlt, bleibt das Besitzrecht gültig. Dem Eigentümer bleibt nur der Klageweg, um den Kaufnomaden wieder aus der Immobilie hinauszubekommen. Darüber können Jahre vergehen, zumindest aber einige Monate.

Es kann sogar noch schlimmer kommen

Gleichzeitig wird der Eigentümer durch die Auflassungsvormerkung gehindert, die Immobilie an andere Interessenten zu veräußern, ja, er darf ab diesem Zeitpunkt die eigene Immobilie auch nicht mehr beleihen. Der Kaufnomade sitzt so zum einen in der Immobilie, ohne dafür bezahlt zu haben, und zum anderen ist der Eigentümer auch noch auf dessen Mitwirkung zur Löschung der Auflassungsvormerkung im Grundbuch angewiesen. Der Kaufnomade wird sich dies entsprechend bezahlen lassen, wenn es schnell gehen soll. Ansonsten bleibt nur der Klageweg.

Wie lässt sich dagegen vorsorgen?

Zuerst einmal darf der Schlüssel der Immobilie nicht freiwillig dem Käufer überlassen werden, solange der Kaufpreis nicht tatsächlich auf dem eigenen Konto eingegangen ist.

Die Auflassungsvormerkung ist nicht zu verhindern. Aber im Notarvertrag sollte unbedingt eine Zwangsvollstreckungsklausel enthalten sein. Zahlt der Käufer nicht, kann sofort die Zwangsvollstreckung ohne vorheriges Klageverfahren eingeleitet werden. Das verhindert zwar nicht, dass sich der Kaufnomade dank Besitzrecht in der Immobilie breit machen kann, aber es kann die Zeit bis zur Durchsetzung einer Zwangsräumung verkürzen.

Juni 2023

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