Immobilien Bewertung - Finanzierung - Kauf

Immobilien: Suche - Bewertung - Finanzierung - Kauf

Das neue Heizungsgesetz – was steht fest, was nicht?

Am Freitag, dem 8. September 2023, wurde das neue sogenannte Heizungsgesetz im Bundestag beschlossen. Nur wenige andere Gesetze waren in der Geschichte der Bundesrepublik ähnlich umstritten wie das überarbeitete Gebäudeenergiegesetz. Im Vorfeld wurde aber auch mit einer nie zuvor dagewesenen Polemik gestritten, in der sehr oft den „Fake-News“ mehr Glauben geschenkt wurde als den Fakten.

Auch wenn das Gesetz nun beschlossen ist, fertig ist es noch nicht. In den entsprechenden Fachausschüssen muss noch an zahlreichen Details gearbeitet werden. Immerhin gibt es jetzt einen Rahmen, an dem sich Hauseigentümer und Mieter orientieren können. Tatsache ist, dass weder Eigentümer zwangsverpflichtet werden, sofort alte Heizungen herauszureißen, noch Mieter Angst vor noch stärker steigenden Mietkosten haben müssen.

Was gilt im GEG wirklich ab dem 1. Januar 2024?

Bezüglich Neubau

Wer ab dem 1. 1. 2024 einen Bauantrag für einen Neubau in einem ausgewiesenen Neubaugebiet stellt, muss eine Heizung einbauen, die mit mindestens 65 % erneuerbarer Energien arbeitet.

Wer ab dem 1. 1. 2024 einen Bauantrag für einen Neubau in einem Gebiet außerhalb eines ausgewiesenen Neubaugebiets stellt, muss ab dem Jahr 2026 eine Heizung einbauen, die mit mindestens 65 % erneuerbarer Energien arbeitet. Allerdings nur, wenn eine entsprechende kommunale Wärmeplanung für das Gebiet vorliegt oder in planbarer Zeit vorliegen wird.

Bezüglich Bestandsbau

Wer ab dem 1. 1. 2024 Hauseigentum besitzt, das über eine funktionierende Heizung, gleich welcher Art, verfügt, muss nichts tun.

Für Heizungen herkömmlicher Art, die ausschließlich mit Erdöl- oder Erdgas betrieben werden und nach dem 1. 1. 2024 kaputtgehen und nicht zu reparieren sind, bestehen Übergangslösungen mit mehrjährigen Übergangsfristen, in denen auch reine Erdöl- oder Erdgasheizungen verbaut werden dürfen. Je nach Situation ist sogar eine vollständige Befreiung von der Pflicht zum Einbau von Heizungen mit erneuerbaren Energien möglich. Ist eine bestehende Erdöl- oder Gasheizung kaputt, kann aber repariert werden, dann darf sie auch repariert und weiter betrieben werden.

Allgemeines Ziel der ersten Etappe zum Umstieg auf erneuerbare Energien?

Der Zeitplan zum Umstieg auf erneuerbare Energien bis zur geplanten Klimaneutralität im Jahr 2045 sieht vor, dass zur Mitte des Jahres 2028 alle neuen Heizungen die Möglichkeit besitzen, mindestens 65 % erneuerbare Energien zu nutzen. Im Jahr 2028 müssen gleichzeitig alle Kommunen einen Wärmeplan realisiert haben.

Der Wärmeplan macht Sinn, denn ohne Wärmeplan kann eine Investitionsentscheidung für eine Heizungsart nicht gefällt werden. Denn kommt ein Fernwärmeanschluss in absehbarer Zeit, oder kommt er nicht, wird die Frage nach einer Fernwärmeheizung beantworten.

Welche Förderungen gibt es ab dem 1. Januar 2024?

Es gibt zunächst 30 % Grundförderung für den Umstieg auf Heizungen, die mit erneuerbaren Energien betrieben werden, übrigens zählen auch Holz und Holzpelletheizungen dazu.

Zusätzlich 30 % Förderung können Eigentümer beantragen, deren versteuertes jährliches Gesamteinkommen unter 40.000 Euro liegt.

Für schnellen Austausch gibt es 20 % Förderung zusätzlich. Dies gilt für alle zum Januar 2024 mindestens 20 Jahre alte Heizungen, die bis zum Dezember 2028 gegen Heizungen mit erneuerbaren Energien ausgetauscht werden.

Werden alle Fördermöglichkeiten gleichzeitig genutzt, ergibt sich eine maximale Förderhöhe von 70% bzgl. der Heizungsanlage. Doch hierfür sind die 2 vorgenannten Hürden zu nehmen.

Bei Mehrfamilienhäusern bzw. Eigentümergemeinschaften in Mehrfamilienhäusern gab es auch eine kleine Verbesserung zum ursprünglichen Entwurf. Es bleibt bei 30000€ förderfähige Kosten für die erste Wohneinheit. Für die 2. bis einschließlich der 6.Wohneinheit werden nun jeweils 15000€ (vormals 10000€) angesetzt, aber der 7.Wohneinheit nun 8000€ (vormals 3000€).

Das würde bei einem 10 Familienhaus bedeuten, dass die Kosten von maximal 148.000€ für einen Heizungswechsel entstehen dürfen. Davon werden dann 30% gefördert und ca. 104.000€ müssten die Eigentümer bzw. Vermieter selber tragen.

Zum Schutz der Mieter davor, dass der Umbau der Heizungen vollständig auf die Mietkosten umgelegt wird, besteht ab Januar 2024 eine Deckelung der Kosten von 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Beispiel: Mietkosten inklusive Nebenkosten vorher 700 Euro für 50 Quadratmeter, nachher: 725 Euro Mietkosten.

Um bei dem Beispiel 10-Familienhaus zu bleiben (10x50qm Wohnfläche) fließen dem Vermieter also 10x 25€ mehr Miete im Monat zu. Das sind im Jahr immerhin 3000€. Der Vermieter braucht also bei den von ihm zu tragenden Kosten von 104.000€ knapp 35 Jahre um dass er seine Ausgabe wieder zurückerhält.

Ein Argument, dass das Haus ja nun auch im Wert gestiegen ist, ist ein schwaches Argument. Vielleicht ist es im Wert aber auch nur nicht gefallen durch den Einsatz von über 100.000€ Investitionskosten. Das Risiko und die Entscheidung, ob der Vermieter bzw. die Eigentümergemeinschaft dies tragen wollen, wird der Staat vermutlich den (privaten) Vermietern nicht abnehmen wollen.

Ich finde nach wie vor, dass vieles unklar ist. Denn die 30% Grundförderung bezieht sich auf welchen Betrag? Da geistert ja ein Betrag von 30000€ rum, was eine neue Heizungsanlage maximal kosten soll. Davon 30% Zuschuss heißt, 21000€ zahlt der Hauseigentümer selbst. Aber ob z.B. eine Wärmepumpe für 30000€ inkl. Montage zu haben sein wird? Die Politiker sagen ja, denn die Wärmepumpenindustrie baut ja mächtig Kapazitäten aus. Aber wie oft lagen die Vorhersagen schon falsch?

Doch mit der Wärmepumpe allein ist es ja noch nicht getan. Womöglich kommt ein Heizkörpertausch noch in Frage, oder zusätzliche Dämmmaßnahmen sind notwendig um wirklich Energie bzw. Energiekosten einzusparen. Für diese Maßnahmen gibt es ggf. andere Fördertöpfe, die dann ebenfalls in Anspruch genommen werden müssen und separat bezuschusst werden. Ohne Energieberater blickt der Normalbürger hier nicht mehr durch.

Was die Ampelkoalition besonders am Herzen lag: die Mieter sollen maximal mit 50cent pro Quadratmeter belastet werden. Das ist gut – aber kann natürlich auch dazu führen, dass es für manche Vermieter so teuer wird, dass dieser trotz Abzug von Förderungen es auch nicht bezahlen kann. Vermutlich wird es sich in der Praxis zeigen, wie ausgeklügelt und durchdacht dieses ganze Heizungsgesetz im Endeffekt ist. Und vermutlich wird es die ein oder andere Nachjustierung geben.

Für weitere Fragen ist dieser Link zu empfehlen: FAQ zum GEG von www.energiewechsel.de

September 2023

Weitere Meldungen in den Archiven:
2010/2011, 2012, 2013-2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020-2023,
Immobilien News ab 2024