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Müssen Mieter Gutachter in ihre Wohnung lassen?

Das zwischen Vermietern und Mietern in Deutschland nicht immer eitel Sonnenschein herrscht, ist kein Geheimnis. Jedes Jahr landen über 200.000 Mietrechtsstreitigkeiten vor Gericht. Die Anzahl der außergerichtlichen Einigungen ist unbekannt, es dürften aber vermutlich noch einmal so viele sein.

Ein immerwährender Zankapfel ist der des Zutrittsrechts für Vermieter in eine vermietete Wohnung. Grundsätzlich greift hier zunächst das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung. Das ist allgemein im BGB, dem Bürgerlichen Gesetzbuch, unter § 854 in den Absätzen 1 und 2 festgelegt. Zu diesem Besitzrecht gehört es, das der oder die Besitzerin das alleinige Recht besitzt, bestimmte Personen in die Mietwohnung zu lassen oder auch nicht. Der bzw. die Mieterin übt hierbei ihr Hausrecht aus. Dieses ist wiederum unter den Paragrafen 858 ff., 903 und 1004 im BGB zu finden.

Im Allgemeinen werden die beiden Begriffe Besitz und Eigentum oft gleichwertig verwendet. Doch im Gesetz sind dies zwei unterschiedliche Dinge. Im Mietrecht ist der Mieter oder die Mieterin die Besitzerin der Wohnung, der oder die Vermieterin jedoch ist die Eigentümerin. Beide, Besitzer und Eigentümer, haben gegenseitig zu respektierende Pflichten und Rechte, die sich aus dem Mietrecht und dem gegenseitig abgeschlossenen Mietvertrag ergeben.

Wenn ein Gutachter die Wohnung besichtigen soll

Über das Besitz- und Hausrecht des Mieters / Mieterin hinweg haben Vermieter bzw. EigentümerInnen oft ganz eigene Pläne zu der vermieteten Wohnung oder dem Haus. Dazu kann es gehören, einen Gutachter zu beauftragen, der oder die zum Beispiel eine Wertermittlung des Objektes durchführen soll.

Das geht natürlich nicht einfach vom Schreibtisch und durch vorliegende Pläne. Der / die Gutachterin muss vor Ort die Substanz prüfen, die baulichen Gegebenheiten und die technische Infrastruktur der Immobilie. Eine Begehung ist somit unumgänglich. Dagegen können sich MieterInnen nicht wehren, denn hier tritt ein übergeordnetes Recht des Vermieters an seinem Eigentum in Kraft. Jedoch ist dieses Recht auf einen konkreten sachlichen Grund beschränkt, siehe BGH-Urteil vom 04.06.2014 – AZ VIII ZR 289/13. Es gibt weder ein periodisches noch ein im Mietvertrag festgelegtes Recht, eine im Besitz einer anderen Person befindliche Wohnung ohne Einwilligung des Mieters zu betreten.

Was sind die Voraussetzungen für einen Gutachter-Besuch?

1. Der Besuch des Gutachters muss durch den / die Vermieterin mindestens drei Tage vorher angekündigt werden. Der Besuchstermin darf nicht an Wochenenden liegen und nicht nach 18:00 Uhr.

2. Der Mieter hat das Recht, den vorgeschlagenen Termin abzulehnen, muss aber dann von sich selbst aus einen oder mehrere Terminvorschläge machen.

3. Der Mieter muss alle Räumlichkeiten der Mietwohnung, des Hauses oder Grundstückes zur Begutachtung zugänglich machen.

Für den oder die Gutachterin selbst gelten wiederum weitere Regeln während der Begutachtung. So etwa in Bezug auf Fotoaufnahmen. Diese dürfen nur mit dem Einverständnis des Mieters / der Mieterin gemacht werden. Auch das ist oft ein Streitgrund im Mietrecht. Verweigert ein Mieter die Fotoaufnahmen des Gutachters, wird es schwierig für den oder die Vermieterin. Die aktuelle Rechtsprechung, siehe AG Steinfurt, Urteil v. 10.04.2014 Az. 21 C 987/13, sieht das Persönlichkeitsrecht des Mieters hier als höher an.

Das beste, für Mieter und Vermieter, ist ein gutes gegenseitiges Verhältnis, doch dazu braucht es die Bereitschaft, Kompromisse einzugehen.

Januar 2024

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