Immobilien Bewertung - Finanzierung - Kauf

Januar 2011/6

Offene Immobilienfonds: Neues Gesetz soll zukünftige Krisen abwenden

Offene Immobilienfonds mussten innerhalb der letzten Jahre viele Federn lassen. Sie waren durch die Auswirkungen der weltweiten Finanzkrise mit am stärksten betroffen, schließlich können die Anleger hier ihre Anteile tagtäglich wieder verkaufen.

Nach dem Willen der schwarz-gelben Koalition soll das nun der Vergangenheit angehören. In einem neuen Gesetzesentwurf wird die Freiheit der Anleger diesbezüglich stark eingeschränkt. Für die Zukunft ist eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren vorgesehen, außerdem soll die Kündigung der Anlage nur noch mit einer Frist von einem Jahr möglich sein. Durch diese neue Regelung soll die Kapitalfluktuation in offenen Immobilienfonds auf ein erträgliches Maß gesenkt werden.

Die Notwendigkeit neuer Regelungen bei den offenen Immobilienfonds ist nicht zu bestreiten. Schließlich sind momentan zwölf Fonds mit einem Gesamtanlagevermögen von über 25 Millionen Euro eingefroren, die Anleger kommen bis auf Weiteres nicht an ihr Kapital. Doch warum werden Fonds überhaupt eingefroren?

Laut gültiger Gesetze dürfen die Fondsinhaber nicht das gesamte Kapital der Anleger in Immobilien anlegen, sondern müssen mindestens fünf Prozent Barreserven zurückhalten für den Fall, dass Anleger ihre Anteile zurückgeben wollen. Erhöht sich jedoch der Anteil solcher Anleger überproportional, sinkt das Barvermögen in der Folge unter die geforderte Fünf-Prozent-Grenze. Die Folge: Das Fondskapital muss eingefroren werden.

Die bis hierhin angedachten Änderungen gelten jedoch nur für gewerbliche bzw. institutionelle Anleger. Bei Privatanlegern ist eine abweichende Sonderregelung vorgesehen: sie sollen bis zu 30.000 Euro pro Halbjahr ohne einhalten einer besonderen Kündigungsfrist aus dem Fonds entnehmen dürfen.

Letzter News-Punkt: Die Finanzierung des Fonds. Bislang galt hier die Regel, dass eine Fremdkapitalquote von bis zu 50 Prozent erlaubt war. Der Fonds durfte sich also mit einem Betrag in Höhe der Hälfte des Anlagekapitals verschulden. Auch damit soll künftig Schluss sein. Die Quote wird auf maximal 30 Prozent gesenkt - ebenfalls ein probates Mittel, um den Fonds besser vor Krisensituationen zu schützen. Die damit erhöhte Sicherheit dürfte manchem Anleger durchaus einiges wert sein.

Alles gut für die Zukunft also? Das bleibt abzuwarten. Schließlich galt die Flexibilität immer als größter Vorteil der offenen Immobilienfonds. Aber genau das wird dem zukünftigem Anleger abgehen. Er wird damit leben müssen, dass sein Kapital auch in einem offenen Immobilienfonds fortan für eine längere Zeit gebunden ist. Ob trotz dieser Einschränkung immer noch genug Anleger auf dieses Investment schwören - die Zeit wird es zeigen!

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