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Rechte des Gewerbemieters zum Betreten einer Baustelle

Urteil des Kammergerichts Berlin (Az.: 8 U 19/15): Wird eine Gewerbeimmobilie „vom Reißbrett gemietet“, hat der Mieter kein Recht zum Betreten der Baustelle

Beim Bau von Gewerbeimmobilien spielt der Zeitfaktor stets eine enorm wichtige Rolle. Und auch die Nachfrage ist – zumindest bei hochklassigen Objekten in begehrten Lagen – meist immens. So kommt es immer öfter dazu, dass Objekte bereits dann vermietet werden, wenn sie noch gar nicht gebaut sind. Doch welche Rechte besitzt der Mieter eigentlich ein einem solchen Fall? Darf er z. B. sich Zutritt zur Baustelle verschaffen, um die Arbeiten zu überwachen und das Objekt auf Baumängel zu überprüfen?

Genau darum ging es in einem kürzlich vor dem Kammergericht Berlin verhandelten Fall, dem folgender Sachverhalt zugrunde lag:

Die Mieterin eines Gewerbeobjekts, das bei Vertragsabschluss noch nicht errichtet war, begehrte nach Beginn der Bauarbeiten Zutritt zur Baustelle von ihrem Vermieter, da sie den Fortgang der Bauarbeiten kontrollieren und das Objekt auf Baumängel untersuchen wollte. Ihre Begründung lag u. a. darin, dass Sie einen vertraglich festgelegten Baukostenzuschuss in Höhe von acht Millionen Euro netto zu leisten habe und daher das Recht zum Betreten der Baustelle habe. Der Vermieter sah das anders. Er verwehrte der Mieterin den angesprochenen Zugang, woraufhin diese eine einstweilige Verfügung vor dem zuständigen Amtsgericht erwirkte. Daraufhin legte wiederum die Vermieterin Einspruch ein.

Der Fall wurde schließlich in erster Instanz vor dem Landgericht Berlin verhandelt. Hier wies man das Begehren der Mieterin zu zurück. Gleiches gilt für die nach eingelegter Berufung vor dem Kammergericht Berlin erfolgte Verhandlung. Auch hier waren die Richter der Meinung, der Mieterin stünde kein Recht zum Betreten der Baustelle zu. Die einhellige Begründung der Richter an beiden Gerichten: Es bestünden zwischen Mieter und Vermieter hierbei lediglich mietvertragliche Beziehungen, welche die Überlassung der Mietsache an den Mieter zum Inhalt haben. Auch wenn dieser Überlassung zunächst die Errichtung der Immobilie vorauszugehen habe, würden die Verträge vorsehen, dass die Mieterin erst nach erfolgter Überlassung Zutritt zur Mietsache erhält.

Hierzu seien sogenannte werkvertragliche Beziehungen notwendig. Diese Beziehung begründe der dem Gericht vorgelegte Gewerbemietvertrag allerdings nicht. Somit könne sich die Mieterin auch nicht darauf berufen, dass sie nach den werkvertraglichen Grundsätzen die Baustelle betreten und die Bauarbeiten entsprechend überwachen dürfe. An diesem Grundsatz würde auch die Tatsache nichts ändern, dass es zwischen Mieterin und Vermieterin zu der Vereinbarung gekommen sein, insgesamt 8 Millionen Euro in Form eines vertraglich festgelegten Baukostenzuschusses zu den Errichtungskosten für das Mietobjekt durch die Mieterin zuschießen zu lassen.

Es bleibt abzuwarten, ob dieses Urteil abschließend ist oder in höchster Instanz eventuell mit anderem Ausgang neu gesprochen wird.

Praxistipp durch einen Mietrechtsexperten:

Bei dem hier angesprochenen Fall handelt es sich um eine sogenannte „Vermietung vom Reißbrett“. In diesem Zusammenhang bzw. in ähnlich gelagerten Fällen müssen Mieter mit ihrem Vermieter im entsprechend geschlossenen Mietvertrag ausdrücklich vereinbaren, dass ein Betreten der Baustelle für den Mieter genehmigt ist. Gegebenenfalls lässt sich in diesem Zusammenhang festlegen, dass das Betreten nur nach Absprache möglich ist. Allerdings muss auch dies im Vertrag schriftlich festgehalten werden.

Sofern diese vertraglichen Anforderungen nicht erfüllt werden, kann ein Zutritt zur Baustelle rechtlich nicht erzwungen werden. In diesem Fall sind die Rechte des Mieters allein auf mietrechtliche Gewährleistungsansprüche wegen Mängeln der Mietsache beschränkt. Diese können in betreffenden Fall jedoch erst dann zum Vorschein kommen, wenn sie nach der Übergabe des Mietobjekts oder - was bei Baumängeln nicht selten der Fall ist – erst viel später erkennbar werden.

Es empfiehlt sich für Mieter insbesondere bei gewerblichen Objekten (bei privaten Objekten entschieden die Gerichte in der Vergangenheit teils anders) immer, entsprechende Klauseln für das Betreten der Baustelle mit in den Mietvertrag aufzunehmen. Nur so ist es dem Mieter möglich, Baumängel bereits während der Errichtungsphase des Mietobjektes zu erkennen und entsprechende Maßnahmen zur Beseitigung einzuleiten bzw. vom Vermieter zu fordern.

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