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Urteil des Oberlandesgericht Düsseldorf (Az: I-24 U 63/15): Verweigert ein Vermieter eine Untermieterlaubnis zu Recht, steht dem Mieter kein Recht zur fristlosen Kündigung zu

Das Leben wird immer teurer und teurer, insbesondere gilt dies für die typischen Lebenshaltungskosten wie Miete, Nebenkosten und Versicherungen. Da kam in der Vergangenheit mancher Mieter auf die Idee, seine Wohnung ganz oder teilweise, dauerhaft oder auf Zeit unterzuvermieten. Schließlich macht es sich doch gut, wenn sich die eigene Wohnung - zumindest zum Teil - von ganz allein finanziert und die Mietbelastung dadurch deutlich sinkt!

Allerdings dürfte auch jedem Mieter diesem Zusammenhang klar sein, dass hier ohne die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters nichts geht. Das gilt sowohl für gewerblich genutzte Mietobjekte als auch für Privatwohnungen und Immobilien. Der Mieter muss also von seinem Vermieter die explizite und schriftliche Erlaubnis dafür einholen, dass er die Mietsache untervermieten darf. Verweigert der Vermieter eine solche Erlaubnis, so könnte der Mieter auf die Idee kommen, dies als Grund für eine fristlose Kündigung der Mietsache anzusehen - insbesondere dann, wenn noch andere Faktoren hinzukommen, über die man sich mit dem Vermieter trefflich streiten kann. Doch ist eine solche fristlose Kündigung dann überhaupt gerechtfertigt?

Genau mit diesem Sachverhalt hatte sich kürzlich das Oberlandesgericht Düsseldorf auseinanderzusetzen. Der dort geführten Gerichtsverhandlung lag folgender Sachverhalt zu Grunde:

Kläger in diesem Verfahren war der Vermieter einer teilweise gewerblich und zum Teil privat genutzten Immobilie. Dieser vermietete Teile des Objektes an einer Untermieterin weiter, die einen häuslichen Pflegedienst betreibt. Dies führte dazu, dass die Außendienstmitarbeiter des Pflegedienstes dauerhaft zu Zeiten von 5:00 Uhr morgens bis ca. 23:00 Uhr abends die gemieteten Räume aufsuchten, und das mehrmals täglich. Im entsprechenden Mietvertrag war die Nutzung jedoch ausschließlich als Büroraum vorgesehen, zudem lag keine Untermieterlaubnis vor.

Als der Mieter sich mit der Bitte um Erlaubnis der Untervermietung an den Vermieter herantrat, sah sich dieser nicht damit einverstanden - insbesondere vor dem Hintergrund, dass das Gebäude sowohl gewerblich als auch privat genutzt wird und daher die ständigen Ein- und Ausgänge der Mitarbeiter des Pflegedienstes störend auf die dort wohnenden Parteien wirken könnte. Doch der Vermieter verweigerte nicht nur die Zustimmung zum Untermietverhältnis, sondern kündigte dieses im Anschluss auch fristlos. Darauf reagierte der Mieter ebenfalls mit einer fristlosen Kündigung. Diese Kündigung hielt der Vermieter jedoch nicht für rechtens und erkannte sie daher nicht an. Es entstand ein Streit zwischen Mieter und Vermieter, in dessen Folge der Vermieter seinen Mieter verklagte.

Neben dem geschilderten Sachverhalt der fristlosen Kündigung nach verweigerter Erlaubnis zur Untervermietung stand außerdem ein weiterer Streitpunkt im Raum, der ebenfalls gerichtlich geklärt werden sollte. Es ging um die Frage, ob eine Übertragung der Pflicht zum fachgerechten Abschleifen der Parkettböden auf den Mieter nach einem festen Turnus von 10 Jahren übertragen werden kann, bzw. ob eine entsprechende Klausel im Mietvertrag zulässig ist.

Der Fall wurde zunächst vor dem Landgericht Kleve verhandelt, wo man dem Kläger größtenteils Recht gab. Damit wollte sich der Beklagte jedoch nicht zufriedengeben und ging in Berufung, woraufhin das Oberlandesgericht Düsseldorf den Fall übernahm. Auch die Richter am OLG kamen zu der Ansicht, dass eine fristlose Kündigung seitens des Mieters nach der verweigerten Erlaubnis zur Untervermietung nicht rechtmäßig sei. In der Folge präzisierten die Richter ihren Urteilsspruch nochmals.

Zunächst stellte das Gericht fest, dass eine Untervermietung wie im hier vorliegenden Fall, also an einen häuslichen Pflegedienst, den vertragsmäßig zulässigen Gebrauch der Mietsache deutlich überschreitet. Im entsprechenden Mietvertrag sei die ausschließliche Nutzung der Mietsache in Form von Büroräumen vorgesehen. Somit seien die Räume schwerpunktmäßig für Schreibtischtätigkeiten sowie Besprechungen während der üblichen Bürozeiten zu nutzen. Eine solche Nutzung würde sich dann auch nicht auf die Wohnqualität der anderen Wohnparteien auswirken, die das Gebäude für private Wohnzwecke nutzen.

Ein Pflegedienst, wie er hier von der Untermieterin betrieben wird, besteht jedoch nicht hauptsächlich aus reinen Bürotätigkeiten. Vielmehr seien die Räumlichkeiten eine Anlaufstelle für die Außendienstmitarbeiter des Unternehmens, und das zu Urzeiten von deutlich vor 6:00 Uhr morgens und nach 22:00 Uhr abends. Somit wirke sich der Betrieb eines Pflegedienstes störend auf die Wohnqualität der im Haus lebenden privaten Mietparteien aus und könne daher zu Recht vom Vermieter untersagt werden.

Dieses Recht zur Untersagung impliziert laut Gericht auch, dass eine fristlose Kündigung seitens des Mieters auf die Untersagung rechtlich gesehen unzulässig ist. Der Mieter kann das Mietverhältnis also nur regulär mit den im Vertrag festgelegten Fristen kündigen.

Im weiteren Verlauf der Verhandlung kam das Gericht auf den zweiten Streitpunkt zu sprechen - die im Mietvertrag festgelegte Klausel zur Schönheitsreparatur an den Parkettböden. Hier kam das Gericht zu der Ansicht, dass die beanstandete Klausel im Mietvertrag unwirksam sei. Auch bei Gewerberaummietverhältnissen sei es grundsätzlich unzulässig, dem Mieter Schönheitsreparaturen ohne Rücksicht auf einen konkreten Bedarf und mit starren Fristen aufzuerlegen. Durch die beanstandete Klausel entstehe eine unangemessene Benachteiligung des Mieters gemäß Paragraph 307 BGB. Die Klausel ist daher unzulässig.

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