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Urteil des Landgericht Berlin (Az. 11 O 98/14): Makler, deren Angaben im Internet durch Kaufinteressenten ausgenutzt werden, haben keinen Anspruch auf eine Provision

Dass das Internet vieles in unserem alltäglichen Leben verändert hat, dürfte außer Frage stehen. Etliche Waren und Dienstleistungen werden heute nicht mehr im Geschäft um die Ecke oder im Kaufhaus erworben, sondern über das Internet. Es gibt ganze Branchen, die quasi ihren gesamten Geschäftsverkehr und die entsprechenden Umsätze ins Internet verlagert haben.

Dazu gehört auch der Immobilienbereich. Wo früher Immobilienanzeigen mühsam über örtliche bzw. regionale Zeitungen geschaltet werden mussten und Makler viel Arbeit damit hatten, entsprechende Kaufinteressenten vor Ort zu finden, helfen heute die großen Internetportale wie Immobilienscout24 usw. Der Interessent schaut also einfach ins Internet, sucht sich die für ihn passenden Objekte heraus und kontaktiert anschließend den Makler. Für den Makler hat das Internet somit vieles erleichtert.

Das Ganze hat allerdings auch seine Schattenseiten. Da die Informationen im Internet öffentlich und für jeden einsehbar sind, können sie relativ leicht ausgenutzt werden. Wie verhält es sich zum Beispiel in rechtlicher Hinsicht, wenn ein Kaufinteressent anhand der Information eines Maklers im Internet auf ein Objekt aufmerksam wird, dieses dann aber direkt beim Inhaber oder über einen anderen Makler erwirbt? Steht dem Makler, der die ursprünglichen Informationen zur Verfügung gestellt hatte, in diesem Fall eine Provision zu?

Mit dieser kniffligen Frage hatte sich kürzlich das Landgericht Berlin in einem Prozess auseinanderzusetzen, dem folgender Sachverhalt zu Grunde lag:

Eine Immobilienmaklerin veröffentlichte im Internet die ausführliche und mit Bildern versehene Beschreibung einer Eigentumswohnung. Diese Beschreibung stellte sie in einem großen und bekannten Immobilienportal zur Verfügung. Schon kurze Zeit nach Veröffentlichung der Anzeige meldete sich ein Kaufinteressent bei der Maklerin. Diese vereinbarte mit dem Interessenten einen Besichtigungstermin für das Objekt. Weitere Informationen, zum Beispiel Angaben zum Verkäufer, machte die Immobilienmaklerin in dem Telefonat, aus dem sich der Besichtigungstermine ergab, nicht.

Der Kaufinteressent sagte den Besichtigungstermin dann kurzfristig ab und meldete sich nicht mehr bei der Maklerin. Wie diese in Erfahrung brachte, erwarb er das Objekt kurze Zeit später allerdings über einen anderen Makler. Daraufhin klagte die Maklerin auf Zahlung der Verkaufsprovision.

Die Richter am Landgericht Berlin entschieden gegen die Klägerin. Gemäß § 652 BGB habe ihm kein Anspruch auf eine Maklerprovision zugestanden, da es an der provisionsrelevanten Maklerleistung in diesem Zusammenhang gefehlt habe. Das Gericht weiter: Es sei zu keiner sogenannten Nachweisleistung gekommen, da die Maklerin gegenüber den Kaufinteressenten keine Angaben zum Verkäufer gemacht habe. Diese seien jedoch Voraussetzung dafür, dass ein Interessent in die Kaufverhandlungen mit einem Verkäufer eintreten könne.

Das bedeutet konkret: Sofern der Interessent vom Makler keine konkreten Informationen zum Verkäufer des Objektes bekommt und sich diese selbst „zusammensuchen“ muss, steht dem Makler keine Provision zu, da er keine relevante Leistung erbracht hat, die diese Provision rechtfertigen würde.

Ausnahmsweise, so die Richter weiter, könne auf die Angaben zum Verkäufer verzichtet werden, sofern es dem Interessenten auf die Person des Verkäufers nicht ankomme. Dies sei z. B. dann der Fall, wenn er sich zunächst das Objekt nur anschauen wolle. Allerdings erfordere dies zumindest, dass der Interessent durch die Leistung des Maklers einen konkreten Anstoß bekommen habe, sich um die Immobilie zu bemühen. Dies sei in hier vorliegenden Fall jedoch nicht gegeben.

Abschließend präzisierten die Richter den Urteilsspruch nochmals: Das Veröffentlichen einer Immobilienanzeige allein sei keine provisionsrelevante Maklerleistung - auch dann nicht, wenn ein Käufer die Anzeige zum Anstoß nehme, sich für das Objekt zu interessieren und es im Anschluss zu kaufen. Die Angaben zu einem Objekt mache der Makler stets auf eigenes Risiko, so das Gericht.

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