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Juli 2012/03

BGH-Urteil: Fristlose Kündigung bei unberechtigter Mietminderung

Mieter sollten bei festgestellten Mängeln, die in ihren Augen eine Mietminderung rechtfertigen, vorsichtig sein. Stellt sich nämlich im Nachhinein heraus, dass der Mangel falsch war und/oder keine entsprechende Minderung der Miete rechtfertigt, muss die einbehaltene Miete gezahlt werden. Das Problem dabei: Ist in diesem Zusammenhang die normale gesetzliche Frist zur Mietzahlung bereits überschritten, kann der Vermieter eine fristlose Kündigung aussprechen.

Diese These bestätigt nun ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshof (Aktenzeichen: VIII ZR 138/11). Folgender Fall kam zur Verhandlung: Der Mieter eines Einfamilienhauses minderte seine Mietzahlungen eigenmächtig, da er annahm, dass die Schimmelbildung im Haus ihren Ursprung in baulichen Mängeln habe. Der Vermieter beauftrage daraufhin einen Sachverständigen mit der Untersuchung des Falles. Dieser stellte jedoch fest, dass die Feuchtigkeit in Verbindung mit Schimmelbildung durch die Nutzung mehrerer Räume im Objekt als Standort für Aquarien und Terrarien hervorgerufen wurde. Die Mietminderung stellte sich somit als unberechtigt heraus.

Der Mieter hatte Einsehen und zahlte dem Vermieter den Mietrückstand, der sich zwischenzeitlich auf rund 3.400 Euro belief. Allerdings erfolgte diese Zahlung nach Ablauf der gesetzlichen Frist von zwei Monaten. Die Folge: Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis fristlos. Dies wollte der Mieter aber nicht hinnehmen und klagte. In letzter Instanz verlor er nun vor dem BGH, das Urteil sehen Experten als wegweisend an.

Künftig sollte sich der Mieter also sehr sicher sein, dass der betreffende Mangel auch wirklich existiert und nicht durch sein eigenes Verschulden hervorgerufen wurde, bevor er die Mietminderung als Druckmittel für die schnelle Behebung einsetzt. Hier kann es sich durchaus lohnen, zunächst selbstständig einen Sachverständigen einzuschalten, um Gewissheit zu erlangen.

Wer dies nicht möchte, der sollte seine Miete unter Vorbehalt weiterzahlen. Dies hat mehrere Vorteile: Zum einen gerät der Mieter nicht in einen Rückstand und muss anschließend einen großen Betrag als Einmalzahlung aufbringen, zum anderen hält sich der Mieter damit an die gesetzlichen Fristen und entgeht somit der Gefahr einer fristlosen Kündigung.

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