Immobilien Bewertung - Finanzierung - Kauf

Juni 2013

Makler – Vertrauen ist gut – Kontrolle ist besser

Meine Erfahrungen damit….

Ein Makler verdient sein Geld damit, dass er für ein Objekt eines Verkäufers den geeigneten Käufer findet. Ein Makler ist somit Mittler zwischen beiden Parteien. Er erbringt eine Dienstleistung.

Mehr Kompetenz und Kundenorientierung...

Meine Erfahrungen mit Maklern sind jedoch ziemlich einseitig. Von sagen wir 10-20 Maklern habe ich einen gefunden, der wirklich gut und kompetent ist. Ich möchte einmal meine mehrheitlich negativen Erfahrungen mit Maklern hier wiedergeben, wohlwissend, dass es auch positive Beispiele gibt.

Fall 1:

Ich habe mir ein Haus angesehen, welches von den Eckwerten und den Mieteinnahmen ganz interessant erschien. Ich habe dem Makler auch meine Preisvorstellung genannt, die akzeptabel war. Zur näheren Prüfung ließ ich mir alle Mietverträge in Kopie zusenden. Doch siehe da: aus den Mietverträgen ging hervor, dass die Nebenkosten in der Miete enthalten waren. Im Exposé wurde also nicht die JNKM genannt, sondern die Bruttomiete. Der Makler ging (angeblich) bis dahin davon aus, dass er im Exposé die vom Verkäufer mitgeteilte Nettomiete ausgewiesen hat. Es kam natürlich dann auch kein Kauf zustande.

Fazit: ein Makler beruft sich im Exposé immer auf die Angaben des Verkäufers und will sich somit aus der Affäre ziehen. Trotzdem: ein paar Grundprüfungen sollte ein Makler schon selbst zustande bringen. Was lernt ein Käufer aus diesem Beispiel? Lieber 2x nachprüfen als ungeprüft Angaben vertrauen.

Fall 2:

Ich habe im Internet auf einer großen Immobilienplattform ein Haus entdeckt. Die Angaben interessierten mich – und da ich gerade in der Nähe war, wollte ich einen Termin mit dem Makler vereinbaren. Ich habe mich ein wenig nach dem Haus erkundigt. Der Makler meinte jedoch, dass der Preis einfach zu teuer wäre und das Haus in keinen guten Zustand ist. Gut das habe ich auch selber vermutet, denn die Miete war entsprechend niedrig angesetzt. Trotzdem hätte ich mir das Haus gerne angesehen. Aber der Makler schien kein Interesse zu haben.

Fazit: Achtung Kunde droht mit Auftrag! Aber dieser Makler scheint nicht sehr kundenorientiert zu sein.

Fall 3:

Ebenfalls im Internet steht seit Monaten ein Objekt zum Verkauf. Die x-fache der JNKM ist interessant und da ich mich mit dem Standort gut auskenne habe ich mir Chancen auf eine gute Rendite ausgerechnet. Ich habe mein Kommen 3-4 Tage vorher angekündigt und auch 2-3-mal nochmals telefoniert. Um 18Uhr trafen wir uns dann am Objekt. Außer dem Treppenhaus und dem Keller, sowie dem Dachboden konnte ich leider keine Wohnungen ansehen. Dafür sei alles angeblich zu kurzfristig gewesen.

Im Keller war die Decke mit Nut- und Federbrettern verkleidet. Das erschien mir schon merkwürdig, da gerade in solch alten Mietshäusern die Keller ja eher feucht sind. Ob es hinter den Brettern schon schimmelte? Der Dachboden war bereits angefangen ausgebaut zu werden. Doch ein Laie mit 2 linken Händen hätte das besser machen können. Ich stellte also die berechtigte Frage, ob es eine Genehmigung für diesen Dachausbau überhaupt gibt. Man kann ja nicht so einfach Dachflächenfenster und Dämmungen einbauen, ohne hier gewisse Vorschriften zu beachten. Leider konnte (oder wollte) der Makler dies nicht beantworten. Anscheinend war ich wohl der erste Interessent, der dies nachgefragt hatte.

Im Erdgeschoss gab es eine kleine Gewerbeeinheit. Ich wollte wissen, an wen und welches Gewerbe denn hier angemietet hat. Oh, da müsste er nachschauen, sagte der Makler. Hm, wieder war ich wohl der erste, der diese Frage stellte. Nur merkwürdig fand ich, dass der Makler genau in diesem Gewerberaum auf mich gewartet hat und er einen Schlüssel hierfür besaß.

Wir vereinbarten, dass ich neben den Kopien der Mietverträge, der Mietertragsaufstellung auch noch Bilder von den Wohnungen zugesendet bekomme. Dann kann ich ein Preisangebot abgeben und würde dann nochmals die 350 Kilometer herkommen um mir die Wohnungen und mit einem Baufachmann die Möglichkeiten bzw. Kostenaufwandes des Dachausbaus anzusehen.

Ich warte bis heute auf diese Unterlagen. Vermutlich nicht nur ich, denn das Objekt wird immer noch zum Verkauf angeboten.

Fazit: Provisionen kassieren wollen, aber 0,0 dafür tun und 0,0 Ahnung von einem Objekt haben – das kann nicht gut gehen. Da sollte man als Käufer auch die Finger davon lassen. Denn hier erfährt man auch 0 Beratung. Der Makler ist auch kein vertrauenswürdiger Partner in diesem Fall.

Fall 4:

Lesen Sie sich einmal die Exposés bzw. die kurzen Beschreibungstexte im Internet durch. Da wird ein Objekt mit 2-3 Sätzen viel zu knapp beschrieben. Der Text jedoch über den Provisionsanspruch der ist ellenlang. Diesem Makler geht es in erster Linie um seinen Provisionsanspruch, das Objekt jedoch so zu beschreiben, dass das Interesse eines potentiellen Kunden geweckt wird, das beherrschen die wenigsten. Und auch das angeforderte Exposé ist nicht ausführlicher.

Fazit: Ich jedenfalls interessiere mich dann nicht mehr für so ein Objekt. Wer so schlecht präsentieren kann, der wird auch schlecht beraten können.

Fall 5:

Auf die Frage des Interessenten für eine Doppelhaushälfte, ob man auch die eine Hälfte abreißen und neu bauen kann kam die Antwort: „Ja klar, kein Problem“. Bei einer näheren Prüfung stellte sich dann heraus, dass die Häuser keine doppelte Trennwand hatten. So einfach ist das dann doch nicht.

Fazit: auch hier gilt: beim Fachmann erkundigen, denn ein Makler ist in den allerseltensten Fällen auch ein Bausachverständiger.

Fall 5:

Das Maklerbüro ist auch gleichzeitig Hausverwalter des zu verkaufenden Objektes gewesen. Auf die Frage, in wie viel der 10 Wohnungen liegt denn bereits ein Laminatboden, kam die Antwort: in 5.

Später stellte sich heraus, dass es nur in 4 Wohnungen bereits Laminat gab. Zum Glück reguliert die Vermögensschadenhaftpflichtversicherung des Immobilienbüros in diesem fehlerhaften Beratungsfall den Schaden.

Fazit: es ist immer gut sich alle schriftlich bestätigen zu lassen, bzw. den eMail-Schriftverkehr gut aufzuheben.

Fall 6:

Ich interessierte mich für ein Objekt und habe dies auch besichtigt. Es gab diverse Fragen und es sollten mir noch Unterlagen zugesendet werden. Doch alles ging sehr langsam von statten und zog sich über Wochen hin. Ich musste x-mal anrufen und nach den Unterlagen fragen. In der Zwischenzeit habe ich ein anderes Objekt gefunden. Es dauerte noch ganze 10 Monate, als das erste Objekt verkauft wurde. Aber auch nur, weil der dafür eingesetzte Makler „entbunden“ wurde.

Fazit: auch hier „Achtung Kunde droht mit Auftrag!“ Für mich immer wieder verwunderlich, wie wenig Engagement manche Makler an den Tag legen.

Fall 7:

Es soll ein Einfamilienhaus verkauft werden. Es werden 2 Makler angefragt, die zunächst eine Einschätzung des Objektes abgeben. Makler A möchte für den Verkauf vom Verkäufer eine Provision von ca. 1.5% haben. Auf meine Frage, wie denn seine Erfahrungen mit solchen Objekten sind, kam die Antwort: „leider kommt man als Makler sehr schlecht an solche Objekte zum Verkaufen heran. Die meisten Objekte finden gleich einen Käufer auf privater Basis.“ Makler B verlangt vom Verkäufer keine Provision, sondern der Käufer wird diese übernehmen. Das erschien auch einleuchtend, denn momentan herrscht ja eher ein Mangel an Objekten. Mittlerweile ist das Objekt verkauft. Makler A hat wohl die Zeichen der Zeit verschlafen. Er muss so lange warten, bis die Zeiten sich ändern und es mehr Objekte gibt, als Käufer auf dem Markt.

Resümee:

Die beschriebenen Fälle klingen alle nun sehr einseitig und negativ. Jedoch bin ich mir auch sicher, dass es viele viele Makler gibt, die sich engagieren und wirklich Mittler und Berater zwischen Käufer und Verkäufer sind. Die Herzblut zeigen, sich einsetzen und kundenorientiert handeln. Doch ein Käufer sollte sich nicht auf alle Angaben und Aussagen eines Maklers verlassen. Denn es geht ja um ziemlich viel Geld – und da ist Vertrauen zwar ganz gut, aber Kontrolle ist besser.

Ich habe in meiner Telefonliste 2-3 Telefonnummern von Maklern, die mich bisher gut informiert und beraten haben, die sich die Provisionen auch wirklich verdient haben. Da rufe ich gerne an.

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