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Denkmalimmobilien und der Fiskus - mögliche Steuervorteile

Das Schöne beim Erwerb einer denkmalgeschützten Immobilie ist, dass der Käufer den deutschen Staat an nahezu allen Kosten beteiligen kann, die für deren Kauf und eine eventuell notwendige Sanierung anfallen. Dies geschieht vor allem in Form von Steuervorteilen beziehungsweise steuerlichen Erleichterungen.

Die grundlegende Voraussetzung, um den Staat an den anfallenden Kosten zu beteiligen, ist jedoch, dass das Gebäude eine sogenannte Denkmalbescheinigung besitzt. Diese wird vom Amt für Denkmalschutz nach Abschluss aller notwendigen Arbeiten vergeben, in diesem Zuge wird das Gebäude dann auch in die Denkmalliste eingetragen. Liegt die Denkmalbescheinigung schlussendlich vor, stehen dem Eigentümer des Objektes alle Wege der staatlichen Förderung und Steuererleichterung offen.

Grundsätzlich muss man unterscheiden, in welcher Form der Staat den Kauf und die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie fördert. Diese kann entweder direkt - also durch den Einsatz finanzieller Mittel, die dem Eigentümer zu Gute kommen - gefördert werden, aber auch indirekt durch entsprechende steuerliche Vergünstigungen. Die direkte Förderung denkmalgeschützter Immobilien ist in den letzten Jahren in Deutschland allerdings relativ schwierig geworden, da die dafür zur Verfügung gestellten Mittel aus dem jeweiligen Landeshaushalt kommen. Die Kassen sind jedoch in den Landeshaushalten zunehmend leerer, so dass das deutsche Staat von sich aus kaum noch finanzielle Mittel zur Verfügung stellt, um denkmalgeschützte Objekte nachhaltig zu erhalten.

Es ist also immer mehr der private Investor gefragt, welcher sein Kapital in eine denkmalgeschützte Immobilie investieren soll, und im Gegenzug diverse steuerliche Erleichterungen erhält. In diesem Zusammenhang muss jedoch zunächst unterschieden werden, ob der Eigentümer das denkmalgeschützte Objekt selbst nutzen möchte, oder ob dieses zum Zweck der Kapitalanlage erworben wurde. In letzterem Fall wird das Gebäude entweder komplett weitervermietet, oder in Form einzelner Wohnungen. Die Steuererleichterungen können sich je nach Nutzungsart durchaus eklatant voneinander unterscheiden.

Schauen wir uns doch einmal etwas näher an, auf welche verschiedenen Arten man den Kauf und die Sanierung einer denkmalgeschützten Immobilie steuerlich absetzen kann:

Zunächst folgender Fall: Die denkmalgeschützte Immobilie wird nicht zum Zweck der Kapitalanlage erworben, sondern vom Eigentümer als Wohnraum selbst genutzt. In diesem Fall können insgesamt 90 % aller Modernisierungskosten (damit bezeichnet man die Kosten, die im Zuge einer Sanierung anfallen) über einen Zeitraum von 10 Jahren steuerlich abgeschrieben werden.

Wird das Gebäude als Kapitalanlage erworben, sieht die Lage sogar noch etwas besser aus. In diesem Fall kann der Käufer über insgesamt 12 Jahre sämtliche Modernisierungskosten zu 100 % abschreiben. Dabei gelten jedoch festgelegte Grenzwerte. In den ersten acht Jahren besteht die Möglichkeit, pro Jahr 9 % der Modernisierungskosten in Form von Werbungskosten abzuschreiben. In den letzten vier Jahren verringert sich dieser Satz dann auf 7 %.

Doch nicht nur die Modernisierungskosten können steuerlich abgeschrieben werden, sondern auch der Kauf des Gebäudes selbst. Diese Kosten können bei Gebäuden, die nach dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, über einen Zeitraum von 50 Jahren zu 100 % abgeschrieben werden. Daraus ergibt sich eine Abschreibungsrate von 2 % pro Jahr. Bei denkmalgeschützten Objekten, die vor dem 1. Januar 1925 errichtet wurden, kann der Eigentümer den Kaufpreis zu 100 % über einen Zeitraum von 40 Jahren abschreiben, somit ergibt sich eine jährliche Abschreibungsrate von 2,5 %.

Doch das ist immer noch nicht alles. Wer ein denkmalgeschütztes Objekt nach dem Kauf beziehungsweise einer erfolgten Sanierung vermieten möchte, kann auch Darlehenszinsen, welche im Rahmen der Finanzierung des Objektes anfallen, zu 100 % abschreiben.

Doch wie sieht es aus, wenn eine denkmalgeschützte Immobilie irgendwann einmal wieder verkauft werden soll?

Auch dann genießt der Eigentümer nicht zu verachtende steuerliche Vorteile. Den Gewinn, welchen er aus dem Verkauf des denkmalgeschützten Objektes zieht, kann er grundsätzlich steuerfrei einstreichen, sofern zwischen Kauf und Verkauf des Objektes ein Zeitraum von mindestens 10 Jahren liegt. In diesem Fall fällt also die gefürchtete Abgeltungssteuer auf die Kapitalerträge von Anlageobjekten, die zur Zeit in Deutschland satte 25 % beträgt, komplett weg. Schon aus diesem Grund erwerben inzwischen viele Bauträgergesellschaften gezielt denkmalgeschützte Immobilien, um sie zu sanieren und nach einem Zeitraum von 10 Jahren wieder zu veräußern. Die dadurch erzielbaren Gewinne sind beträchtlich, insbesondere auch hinsichtlich der beschriebenen Steuerfreiheit.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass der Kauf und eine eventuell notwendige Sanierung eines denkmalgeschützten Objektes für den Inhaber große steuerliche Vorteile mit sich bringen. Während bei anderen Kapitalanlagen in Deutschland die steuerlichen Auflagen in den letzten Jahren deutlich verschärft wurden, genießen Inhaber denkmalgeschützter Objekte immer noch die ursprünglichen Steuervorteile.

Rechnet man alle Möglichkeiten zur Steuerersparnis einmal zusammen, so ergibt sich ein großes Einsparpotenzial. Je nach persönlicher Steuerklasse beziehungsweise Steuerlast lässt es sich sogar erreichen, dass rund die Hälfte des Kaufpreises für die Immobilie ausschließlich in Form von Steuerersparnissen finanziert werden kann. Das bedeutet konkret: Der Käufer muss den Kauf bzw. die Sanierung des Objektes zwar zunächst zu 100 % vorfinanzieren, kann sich aber bis zu 50 % dieser Summe in Form von steuerlichen Entlastungen über die Jahre wieder zurückholen. Wenn das keine guten Aussichten sind!

Wenn auch Sie nun über den Kauf eines denkmalgeschützten Objekts nachdenken, sollten Sie jedoch zunächst einen Experten zurate ziehen. Dieser kann unter Berücksichtigung Ihrer persönlichen steuerlichen Situation die erzielbaren Vorteile ganz genau errechnen, so dass im Nachhinein keine bösen Überraschungen blühen.

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