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Warum haben es Mini-Häuser in Deutschland so schwer?

Die Immobilien- und Bankenkrise der Jahre 2007 / 2008 hat viele Menschen in mehr oder weniger tiefe Krisen gestürzt. Zuerst verloren viele Geschädigte ihr Dach über dem Kopf und heute, mehr als zehn Jahre und eine wahre Preisrallye später, ist der Markt für bezahlbare Wohnungen und Häuser kaum noch vorhanden. Die Spekulation treibt nach wie vor ihre Blüten.

In den vergangenen Jahren versuchten verschiedene Tüftler und auch Unternehmen, der Wohnungskrise ein Schnippchen zu schlagen, indem unkonventionelle Lösungen für Wohnraum erdacht wurden. In der Regel handelt es sich bei diesen Lösungen um Häuser, deren Grundfläche und Bauhöhe so niedrig ist, dass sie in der Gesamtrechnung das Budget potenzieller Hauskäufer oder Hausbauer nicht übermäßig belasten. Das seit Jahren durch die Medien geisternde Schlagwort hierzu nennt sich Tiny-House (winziges Haus). Obwohl jedoch durchaus hoher Bedarf an bezahlbarem Wohnraum besteht und dies vor allem in und am Rande von Ballungsgebieten, kommt der Markt hierfür nicht wirklich in Schwung. Eigentlich müsste es eine Marktlücke sein, die sich durch hohe Nachfrage auszeichnet, denn gerade in Deutschland kommen bestimmte Faktoren zusammen, die für Mini-Häuser sprechen. Immer mehr Single-Haushalte, immer flexiblere Arbeitsmodelle, hohe Grundstückspreise und nicht zuletzt hohe Baukosten.

Recht und Gesetz zum Tiny-House

Die Überschrift signalisiert schon, wo das größte Problem besteht, wenn es um das Wohnen in einem Mini-Haus geht. Es ist ein Wust aus Gesetzen, Verordnungen und Vorschriften, die es einzuhalten gilt. Viele der Menschen, die von einem „kleinen“ Glück in den eigenen vier Wänden träumten, gaben im Angesicht der behördlichen Hürden auf.

Es beginnt schon mit der Baugenehmigung. Während für Carports oder Gartenhäuser meist eine Anmeldung beim zuständigen Bauamt genügt, ist Wohnraum, sei er auch noch so klein, Genehmigungspflichtig. Das bedeutet zunächst die Einreichung eines Bauantrags, der durchaus mehrere Monate lang geprüft wird, wobei vom Nachbarn bis zum Wasserwirtschaftsamt verschiedene Instanzen befragt werden, ob es Einwände gibt. Ist die Nutzfläche des Mini-Hauses größer als 50 qm, muss sogar ein Energieausweis erstellt werden. Auch wenn ein Grundstück gepachtet wird, um darauf beispielsweise ein Modul-Minihaus hinzustellen, besteht Genehmigungspflicht und diese Genehmigung ist vorrangig abhängig von der Art des Gebietes und des vorhandenen Bebauungsplanes. Einzig in Schrebergartenanlagen greift nicht das Baurecht, dafür aber die Satzung des jeweiligen Vereins und die ist meist noch strenger ausgelegt als deutsches Baurecht.

Mini-Häuser auf dem Wasser

Hausboote sind ein Traum und sie bleiben es auch meist, denn einfach irgendwo ein Hausboot zu Wasser lassen und darin zu leben, das geht in Deutschland nicht. Hier greifen die wasserbaurechtlichen Vorschriften der Länder. Zwar haben verschiedene deutsche Großstädte, wie Berlin oder Hamburg, inzwischen begonnen, Wasserwege als Wohnraum zu erschließen, aber die Nachfrage nach solchen Plätzen ist so hoch, dass auch sie längst zu Spekulationsobjekten wurden.

Ein Ausweg dafür ist die Zulassung des Hausbootes als Sportboot. Was sich komisch anhört, funktioniert dank einer EU-Verordnung. Dafür muss das Hausboot zumindest einen Außenbordmotor besitzen, es darf nicht länger als 24 m sein und muss eine CE Zulassung gemäß der europäischen Sportbootrichtlinie besitzen. Dann kann es als Sportboot angemeldet werden. Der Vorteil ist, dass es so an jedem privaten Steg oder in einem Sportboothafen liegen und auch bewohnt werden darf. Wiegt das „Sportboot“ zudem weniger als 10 t muss es nicht einmal in das Schiffsregister eingetragen werden.

Mini-Häuser auf Rädern

Bei fahrbaren Häusern sind verschiedene Gesetze zu beachten. Zunächst einmal das Straßenverkehrsrecht des Bundes und der Länder. Das bedeutet unter anderem, dass ein Park- oder Abstellplatz nur kurzfristig, etwa 10 Stunden, genutzt werden darf. Wird das fahrbare Haus auf einem privaten Grundstück dauerhaft abgestellt, greift wiederum das Baurecht der jeweiligen Gemeinde. Die Lösung ist ein Campingplatz, aber je nach Lage und Ausstattung kann dort ein Stellplatz pro Monat soviel kosten wie eine Zwei-Zimmer-Wohnung zur Miete.

Die Bauwirtschaft selbst hat an Mini-Häusern aktuell kein allzu großes Interesse, denn Aufwand und Ertrag stehen im Verhältnis zum normalen Immobilienmarkt in einem zu schlechten Verhältnis.

Februar 2019

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