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Einigung im Heizungsgesetz: eine Farce für Vermieter

Die „Einigung im Heizungsgesetz“ sieht unter anderem nun vor, dass eine Modernisierungsumlage von 10% (anstatt bisher 8%) bei einem Heizungstausch möglich ist. Das hört sich erst mal ganz ordentlich und vernünftig an.

Allerdings – nun kommt der Haken: die Kappungsgrenze soll jedoch bei 50Cent pro Quadratmeter liegen. Also da stellt einem sich doch die Frage, wie das zusammenpassen soll. Was für eine Kalkulationsgrundlage hat denn hier vorgelegen?

Versuchen wir es mal anhand 2er Beispiele und einer schnellen überschlägigen Rechnung.

Beispiel 1: Einfamilienhaus, vermietet, 120qm

Wärmepumpe im Altbau

Ein vermietetes 1-Familienhaus älteren Baujahrs mit ca. 120qm Wohnfläche, soll von einer Ölheizung auf eine Wärmepumpe umgestellt werden. Die Kosten für die Umstellung belaufen sich auf 60000€ (Wärmepumpe inkl. neuer Heizkörper).

Es gibt eine stattliche Förderung von 30%, sowie einen Turbobonus von angeblich 20%, wenn die Heizung vor 2028 ausgetauscht werden soll, bzw. vor dem Vorliegen einer Wärmenetzplanung der Kommune. Ok, nehmen wir in Anspruch. Von den 60000€ bleiben also noch 30000€ nach Abzug der Förderung übrig.

Wärmepumpe im Altbau

Sofern 10% von diesen Kosten nun als Modernisierung umgelegt werden können würde das bedeuten: 3000€, geteilt durch 120qm Wfl. geteilt durch 12 Monate ergibt pro Quadratmeter und Monat Mehrkosten von 2,08€.

Da aber nur maximal 0,50€/qm möglich sind, müsste der Eigentümer die anderen 1,58€/qm verkraften. Oder andersrum gesagt: aus 10% Modernisierungsumlage werden gerade mal 2-3% Umlage – wohlgemerkt nach Abzug aller Fördermöglichkeiten.

Der Eigentümer erhält also von den restlichen Kosten von 30000€ pro Jahr nur ca. 720€ über eine erhöhte Miete zurück. Es braucht also 41 Jahre bis er die Kosten über die Miete zurück hat. Habe ich einen Denkfehler? Habe ich falsch gerechnet? Wie haben diejenigen, die sich diese 10% Mod.umlage jedoch mit einer Kappungsgrenze auf 50 Cent gerechnet? Liegen da nicht Welten dazwischen? Oder soll das wieder eine Verpackung eines Geschenkes sein, was eigentlich nicht viel bringt?

Beispiel 2: Mehrfamilienhaus, vermietet, 500qm Wohnfläche

Ein Mehrfamilienhaus mit 500qm Wohnfläche wird ebenfalls auf eine Wärmepumpe umgestellt. Hier kann ich nur schätzen, was das Ganze kosten könnte. Aber gehen wir mal von 200.000€ aus.

Nehmen wir mal an mit der Grundförderung und dem Turbo kommen wir auf 50% Förderung. Also bleiben Kosten von 100.000€ übrig.

Sofern 10% von diesen Kosten nun als Modernisierung umgelegt werden können würde das bedeuten: 10000€, geteilt durch 500qm Wfl. geteilt durch 12 Monate ergibt pro Quadratmeter und Monat Mehrkosten von 1,66€.

Auch hier sind die eigentlich umlegbaren Kosten 3x höher, als die Kappung erlaubt.

Der Eigentümer erhält also von den restlichen Kosten von 100000€ pro Jahr nur ca. 3000€ über eine erhöhte Miete zurück. Es braucht also 33 Jahre bis er die Kosten über die Miete zurück hat, bzw. die zulässige Mod.umlage beläuft sich auf gerade mal 3%.

Utopisch unrentabel

Liegen die angenommenen Kosten nicht bei 200.000€ sondern noch um einiges höher wird die Rechnung noch utopischer. Ebenfalls utopisch, wenn die Förderung bei 30% liegt, anstatt mal den angenommenen 50%.

Man kann sich schon fragen welche Argumente es noch gibt, dass ein Eigentümer bzw. Vermieter von dieser Einigung begeistert ist? Wäre es nicht für alle einfacher, einfach Mieter zu werden? Warum Wohnungen noch vermieten, wenn es 30-40 Jahre braucht, bis eine Investition sich rechnet? Und das bei den ganzen Risiken?

Sollte hier ein Denkfehler in obiger Kalkulation sein, bitte E-Mail schreiben.

Der Präsident Kai Warnecke von Haus & Grund prophezeit gar das Aus der Energiewende für private Vermieter. Denn kein privater Vermieter kann das stemmen. Obige Rechenbeispiele zeigen in etwa das Dilemma auf, selbst bei einer höheren Förderung ist das wirklich für viele das Aus.

Juni 2023

Update Juli:

Am 03.07.2023 fand eine Expertenanhörung statt. Im Prinzip hat das Gesetz noch viele offene Fragen. Doch die Ampelparteien wollen das Gesetz unbedingt noch vor der Sommerpause verabschieden. Ob das dazu beiträgt die Gemüter zu beruhigen? Eher nicht.

Zu der oben gemachten Kalkulation kommt es noch schlimmer. Denn die ersten Details der Förderung sind bekannt. Die förderfähigen Kosten werden auf 30000€ begrenzt (bisher waren es 60000€). Bei Mehrfamilienhäusern sind es für die erste Wohnung 30000€, für die 2. bis 6.Wohnung jeweils 10000€, für jede weitere Wohnung 3000€.

Die maximal mögliche 70% Förderung hört sich gut an, dürfte aber für viele nicht zutreffen. Aber die Zahl 70% streut Sand in die Augen.

Heizkörper E22
Heizkörper Typ 22

Nimmt man diese neuen Zahlen, dann dürfte die Heizungserneuerung für die Vermieter noch abenteuerlicher werden. Ob sich mit 30000€, oder im Falle eines 10-Familienhauses mit 92000€ maximalen Kosten eine Wärmepumpe mit entsprechend großem Pufferspeicher und der Verrohrung etc. einbauen lässt ist fraglich. Denn was nützt es in einem Mehrfamilienhaus eine Wärmepumpe einzubauen inkl. Pufferspeicher, aber man erneuert nicht die Heizungskörper? Denn in der Regel sind bisher E22-Heizungskörper eingebaut worden, die jedoch nicht geeignet sind um mit niedrigen Vorlauftemperaturen zu arbeiten. Es geht zwar, aber halt zu Lasten der Energiekosten bzw. höherem Vorlauf. Die Heizkörper gehören eigentlich modernisiert. Eigentlich gehören auch die Heizleitungen im Querschnitt vergrößert, aber das wären dann noch einmal weitere Kosten und auch ein enormer Eingriff in die Haustechnik über alle Stockwerke.

Will ein Vermieter auch diese Heizkörper austauschen und ggf. die Modernisierungskosten auf die Mieter umlegen ist neuer Streit vorprogrammiert. Im Notfall muss der Mieter mit den alten Heizkörpern weiter heizen.

Bei Hybridheizungen muss der Vermieter 2 Heizungsanlagen warten lassen. Und es muss Platz für 2 Anlagen im Keller vorhanden sein. So ganz einfach ist auch diese Entscheidung nicht.

Vermutlich werden viele nun einmal erst abwarten was die kommunale Wärmenetzplanung ergibt. Erst dann kann ein Eigentümer entscheiden. Und bis dahin fließt noch viel Wasser den Rhein hinunter.

Update, die 2te im Juli

Nun wurde die Abstimmung zum Heizungsgesetz noch kurz vor der Sommerpause durch den BGH gestoppt. Aber aufgeschoben ist nicht aufgehoben. Und die Ampelregierung will inhaltlich nichts ändern und mit einem unveränderten Entwurf in die Abstimmung im September gehen. Eigentlich schade, denn die Expertenanhörung ergab ja einige Hinweise, wo das Gesetz noch unklar und verbesserungswürdig wäre. So ist die Anhörung von Experten wohl doch nur Show gewesen.

Die Details einer Förderung sind ja nach wie vor nicht ganz bekannt. Aber der Turbobonus von 20% soll nur Eigentümern einer selbstbewohnten Immobilie zustehen, aber nicht von Vermietern in Anspruch genommen werden dürfen, die relativ schnell ihre Wohnungen umstellen wollen. Und von den Gesamtkosten des Heizungstausches gegen eine modernere Heizung sollen zunächst 15% Instandsetzung pauschal abgezogen werden. Dann errechnen sich noch höhere Kosten. Aber das dürfte auch so langsam egal sein. Denn eines ist gewiss: jeder Vermieter trägt die Hauptlast und wird vermutlich nicht in der Lage sein überhaupt die Lasten zu tragen. Die 50cent höhere Miete pro Quadratmeter sind ein Tropfen auf den heißen Stein, zumal die 50ct Mehrkosten für den Mieter sich womöglich durch niedrigere Heizungskosten an anderer Stelle relativieren.

Die Politiker versuchen ja der Bevölkerung eines klar zu machen: die Energiewende wird nicht billig. Es muss klar sein, dass Heizen und Wohnen teurer wird und die Zeiten des billigen Heizens durch russisches Öl oder Gas sind vorbei. Das dürfte für alle gelten – insbesondere für Vermieter wird die Umstellung im Vergleich besonders teuer.

Von daher wären die Details einer Förderung nun für alle wichtig. Denn ohne Details bringt das ganze Gesetz herzlich wenig. Keine Planungsgrundlage, keine Planungssicherheit, sondern nur Verunsicherung. Und bleibt es tatsächlich bei einer ungleichen Förderbehandlung zwischen einer selbstbewohnten und einer vermieteten Wohnung dürfte die Umstellungsbereitschaft schwinden.

Update, die 3te im September

Am Freitag, dem 8. September 2023, wurde das neue sogenannte Heizungsgesetz im Bundestag beschlossen. Nur wenige andere Gesetze waren in der Geschichte der Bundesrepublik ähnlich umstritten wie das überarbeitete Gebäudeenergiegesetz.
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