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Rund um das Grundbuch

Vorstellung des Grundbuchs und seiner Bestandteile

Das Grundbuch ist sozusagen „der Personalausweis“ eines Grundstücks. Es regelt die Eigentumsverhältnisse und gibt Auskunft über eventuell vorhandene, mit dem Grundstück verbundene Rechte sowie Lasten, die auf diesem Grundstück liegen.

Bereits vor mehreren hundert Jahren gab es sogenannte Hypotheken-Ordnungen, aus denen sich später das Grundbuch, wie wir es heute kennen, entwickelte. Ein Meilenstein stellt dabei die „Allgemeine Hypotheken-Ordnung“ dar, welche in Preußen in der Urfassung im Jahr 1783 erlassen wurde und sämtliche königliche Staaten betraf. Erstmals wendete man hierbei das so genannte Realfoliensystem an, bei dem sowohl Eigentumsverhältnisse als auch Grundschulden und andere Belastungen in einem Dokument niedergeschrieben wurden.

Die Hypotheken-Ordnung von Preußen galt in den Folgejahren auch anderen Ländern wie Bayern oder Württemberg als Vorbild, in dessen Folge auch dort entsprechende Grundbuchordnungen erlassen wurden.

Heute besitzt jedes ordnungsgemäß erschlossene Grundstück in Deutschland ein entsprechendes Grundbuch. Für Einträge in dieses Grundbuch sowie die Verwaltung der Grundbücher sind die Grundbuchämter zuständig. Als Grundbuchamt wiederum dient das jeweils zuständige Amtsgericht eines Bezirks, das alle innerhalb dieses Bezirks liegenden Grundstücke verwaltet.

In den letzten Jahren wurden immer mehr Grundbücher auf eine elektronische Variante umgestellt, welche die Verwaltung vereinfachen und dafür sorgen soll, dass Einträge und Änderungen schneller und einfacher getätigt werden können. Ein elektronisches Grundbuch kann über das Internet von dafür berechtigten Personen eingesehen werden. Zu diesem Personenkreis gehören beispielsweise Behörden, Gerichte, Notare oder öffentlich bestellte Vermessungsingenieure. Wer keiner dieser Gruppen angehört und trotzdem Einsicht in ein Grundbuch nehmen will, muss zuvor ein berechtigtes Interesse nachweisen. Dies kann beispielsweise durch die Vollmacht eines Verkäufers oder Mieters bzw. durch ein belegbares Kaufinteresse geschehen.

Gliederung des Grundbuchregisters

Ein Grundbuch besteht aus der sogenannten Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis sowie drei Abteilungen. Hier einige grundlegende Informationen zu allen Bestandteilen:

Aufschrift

In der Aufschrift, die sozusagen den Einband des Grundbuches darstellt, sind das zuständige Grundbuchamt bzw. Amtsgericht niedergeschrieben, außerdem finden sich hier die Angaben zu Band und Blatt.

Bestandsverzeichnis

Im Bestandsverzeichnis wird das Grundstück selbst beschrieben, seine Lage sowie die Größe und die entsprechenden Bezeichnungen im Kataster. Weiterhin sind im Register die grundstücksgleichen Rechte niedergeschrieben, zum Beispiel ein Erbbaurecht oder Wohnungseigentum. Auch die sogenannten Gemeinderechte werden hier dokumentiert.

Erste Abteilung

Die erste Abteilung des Grundbuchs ist zugleich auch die wichtigste, sie enthält den bzw. die Eigentümer des Grundstücks und gibt Auskunft über die Erbbauberechtigten. Auch Grundstücke, die in verschiedene Anteile unterteilt sind, werden hier hinsichtlich ihrer Eigentümer beschrieben.

Zweite Abteilung

In der zweiten Abteilung des Grundbuchs werden Lasten und Beschränkungen eingetragen, die nicht zu den Einträgen der dritten Abteilung zu zählen sind. Dazu zählen beispielsweise beschränkte persönliche Dienstbarkeiten, Auflassungsvormerkungen und Grunddienstbarkeiten. Auch Verfügungsbeschränkungen, zum Beispiel in Form eines Vorkaufsrechts, Wohnrechte und Vermerke zu Sanierungen werden hier eingetragen.

Dritte Abteilung

Bleibt schließlich noch die dritte Abteilung des Grundbuches. In sie werden die Grundpfandrechte eingetragen. Dazu gehören beispielsweise Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden. Zu den Hypotheken zählen unter anderem auch die sogenannten Zwangssicherungshypotheken, welche als Folge von Steuerschulden durch das Finanzamt ins Grundbuch eingetragen werden können.

Durch diese sinnvolle Strukturierung soll es jedem Befugten leicht möglich gemacht werden, Einträge im Grundbuch einzusehen und ohne weitere Hilfsmittel nachvollziehen zu können.