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Instandhaltungsrückstände - Instandhaltungsstau

Alle Instandhaltungsmaßnahmen an einem Wohngebäude sollten möglichst unverzüglich verrichtet werden, so dass kein so genannter Instandhaltungsstau entsteht. Soll eine Immobilie jedoch verkauft werden, sparen sich viele Eigentümer in den letzten Jahren vor dem Verkauf die nötigen Instandhaltungsarbeiten, so dass der Käufer der Immobilie einen Wartungsstau vorfindet, den er zunächst unter Einsatz von Kapital, Zeit und Arbeit beseitigen muss.

Selbstverständlich muss bei der Bewertung einer Immobilie ein solcher Instandhaltungs- bzw. Wartungsstau wertmindernd berücksichtigt werden. Dabei sollte eine genaue Auflistung angefertigt werden von allen anstehenden Instandhaltungsarbeiten, die in absehbarer Zeit nach dem Erwerb der Immobilie verrichtet werden müssen. Dazu gehören beispielsweise Arbeiten an den elektrischen Anlagen, im Sanitärbereich, an Fußböden und Wänden etc. Die Kosten für all diese Arbeiten sollten schließlich zusammengerechnet und dann entsprechend wertmindernd berücksichtigt werden.

Lassen Sie sich als Käufer sämtliche Instandhaltungsarbeiten und die Rechnungen nennen und vorlegen, die in den letzten 5 Jahren durchgeführt worden sind. Dann bekommen Sie ein Gefühl dafür, ob und wieviel an Instandhaltungen durchgeführt wurden. Ob ein Objekt instandgehalten wurde, oder nicht sieht man in der Regel, aber es gibt viele Dinge, die man nicht auf den ersten Blick sieht.

Je nachdem was dann auf einer Zusammenstellung sich aufaddiert muss man mit dem Verkäufer reden. Bedenken Sie, dass alle Instandhaltungen in den ersten 3 Jahren, die in Summe über 15% vom Kaufpreis (ohne Grundstückskosten) liegen dann (nachträglich) zu den Anschaffungskosten zählen und nicht sofort abgeschrieben werden können.

Ein Objekt mit etwas Instandhaltungsrückstau kann man verschmerzen bzw. auch über den Kaufpreis verhandeln. Liegen die Instandhaltungsrückstau jedoch eher im Bereich 20% oder höher, dann muss entweder der Kaufpreis schon so niedrig sein, dass dies berücksichtig wurde, oder man kalkuliert diese Instandsetzungsmaßnahmen als nicht sofort abzugsfähig ein, sondern als nachträgliche Anschaffungskosten.

Instandhaltungsrückstände - Instandhaltungsstau

Immobilienbewertung: Verfahren, Ermittlungs- und Bewertungsfaktoren