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Das Sachwertverfahren

Im Gegensatz zu den zwei zuvor beschriebenen Verfahren wird bei dem so genannten Sachwertverfahren grundsätzlich ermittelt, welche Kosten für einen Neubau des bewerteten Objektes entstehen würden. Von diesen Kosten müssen dann die Abnutzung sowie einige andere Faktoren abgezogen werden. Übrig bleibt der so genannte Sachwert, welcher sowohl für die Bewertung von Renditeobjekten als auch für eigengenutzte Immobilien herangezogen werden kann.

Dieses Bewertungsverfahren basiert also auf der Grundlage, dass hierfür nicht die erzielbaren Einnahmen - z. B. durch Mieten etc. - herangezogen werden, sondern die entstehenden Kosten für eine fiktiv angenommene, komplette Wiederherstellung des zu bewertenden Objekts.

Heutzutage wird das Sachwertverfahren zumeist für die Bewertung von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Eigentumswohnungen herangezogen. Experten kritisieren dies allerdings, da sie das Sachwertverfahren grundsätzlich als nicht sachgerecht empfinden, weil hier auch subjektive Parameter in die Ermittlung des Wertes mit einfließen, die letztendlich den ermittelten Wert deutlich beeinflussen können.

Im Gegensatz zu den beiden anderen Bewertungsverfahren ist das Sachwertverfahren in Deutschland sehr stark normiert. Die dazu nötigen Bewertungsgrundlagen sind in der Wertordnung des Baugesetzbuches verankert. Dabei spielen beispielsweise der Typ des Objektes eine ausschlaggebende Rolle, aber auch die Nutzung, die Ausstattung sowie der Erhaltungszustand.

Weiterhin werden als Bewertungsgrundlage die so genannten Normalherstellungskosten sowie die Baukosteninformationen der Architektenkammern herangezogen. Jedem Immobilientyp wird dabei ein grundsätzlicher Wert zugeordnet. Letztendlich ergeben sich daraus die reinen Baukosten für das zu bewertende Objekt. Bei nicht gewerblich genutzten Objekten muss außerdem zu diesem Wert noch die Mehrwertsteuer hinzugerechnet werden. Ferner sind die so genannten Baunebenkosten zu betrachten, die ebenfalls zu den reinen Baukosten addiert werden müssen. Daraus ergibt sich schließlich der Neuwert des Objektes beziehungsweise der Preis für die Wiederbeschaffung.

Um letztendlich den realen Sachwert für das Objekt festlegen zu können, muss nun von diesem Wiederbeschaffungs- beziehungsweise Neuwert noch die Abnutzung abgezogen werden. Sie ergibt sich aus dem Baujahr des Objekts beziehungsweise der Gesamtnutzungsdauer, wenn dieses über längere Zeit leer gestanden hat. Zusätzlich wird eine Restnutzungsdauer hinzugerechnet, die sich rein rechnerisch ergibt. Sind alle Berechnungen abgeschlossen, resultiert daraus der Sachwert. Vorsicht: Falls noch weitere, wertbeeinflussende Faktoren vorliegen - wie beispielsweise ein Instandhaltungsstau oder ähnliches - müssen diese vom ermittelten Sachwert zusätzlich abgezogen beziehungsweise diesem aufgeschlagen werden.

Das Sachwertverfahren

Immobilienbewertung: Verfahren, Ermittlungs- und Bewertungsfaktoren