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Betrug beim Kauf einer Immobilie? Auf den Notariatsvertrag kommt es an

Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase ist es für viele Verbraucher realistisch, eine Finanzierung für die eigenen vier Wände zu bekommen. Das wiederum wirkt sich umgekehrt natürlich auf die Kaufpreise aus, die wesentlich höher liegen als noch vor wenigen Jahren. Weil es an interessanten Alternativen auf dem Markt für Geldanlage fehlt, wird die Immobilie auch für Anleger zunehmend interessanter.

Wollen Käufer eine bestimmte Immobilie unbedingt haben, gehen sie oft auch gern Kompromisse ein und handeln vorschnell. Der Käufer muss sich also innerhalb kurzer Zeit über die Immobilie informieren und die Kaufentscheidung treffen.

Nicht nur eine Formsache

Viele betrachten den eigentlichen Vertragsabschluss vor dem Notar dann nur noch als reine Formsache, weil ja im Vorfeld des Kaufs bereits alles Wichtige besprochen wurde, ein Exposé vorliegt und das Objekt mindestens einmal besichtigt wurde. Ein Problem gibt allerdings, wenn sich im Nachhinein herausstellt, dass diese Angaben unrichtig waren. Beim Immobilienkauf gilt ein anderer Grundsatz für die Wahrung von Gewährleistungsrechten, als es beispielsweise beim Kauf eines Autos der Fall ist: Beim Immobilienkauf gelten ausschließlich die Punkte, die in der notariellen Urkunde festgehalten wurden.

Ein entsprechendes Urteil fällte der Bundesgerichtshof 2015 (Aktenzeichen V ZR 78/14). Demnach führt es nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung, wenn die Eigenschaften von Grundstücken und Gebäuden nicht in der notariellen Urkunde festgehalten werden. Diese Auffassung hat der Bundesgerichtshof am 22. April 2016 bestätigt. In diesem Fall wurde ein Grundstück, das mit einem Wohnhaus bebaut war, wobei Haftung für Sachmängel ausgeschlossen wurden. Beschrieben wurde das Haus in einem Portal folgendermaßen: „Das massive Architektenhaus wurde 1999/2000 errichtet, bis 2005 ausgebaut.“

Was fehlte, war der Hinweis darauf, dass Altbausubstanz in Form einer Rückwand schon 1999 eingebaut worden war. Deshalb hatte der Käufer einen Schadenersatz von 18.000 Euro von den Verkäufern gefordert. Zunächst hatte das Dresdener Landgericht die Klage abgewiesen, woraufhin der Käufer in Berufung gegangen war. Das zuständige Oberlandesgericht verurteilte den Verkäufer dazu, 13.546,32 Euro zu zahlen und diesen zum weitergehenden Schadenersatz verpflichtet. Daraufhin gingen die Verkäufer mit ihrer Revision an den Bundesgerichtshof. Dieser hob die Entscheidung des Oberlandesgerichtes auf und wies den Fall für eine neue Verhandlung zurück.

Dabei hatten die Bundesrichter klargemacht, dass der Abschluss eines notariellen Vertrages eine Zäsur darstellt: Denn nur aus diesem sei ersichtlich, wofür der Verkäufer auch einsteht. Der Käufer müsse bei einem Kaufvertrag über ein Grundstück also auch davon ausgehen, dass sich ein allgemeiner Haftungsausschluss, der im Kaufvertrag vereinbart wurde, auch auf fehlende Eigenschaften bezieht.

Auf die richtigen Fragen kommt es an

Investoren und Käufer sollten also in jedem Fall wesentliche Informationen, die vor der Beurkundung durch den Notar geflossen sind, als Garantie oder Zusicherung aufnehmen. Sollte das nicht möglich sein, müssten diese Aussagen umfassend und akkurat geprüft werden und die Ergebnisse der Überprüfung gegebenenfalls in den Kaufpreis mit einfließen. Stellt der Käufer die richtigen Fragen, hat er eine deutlich bessere Position, wenn es darum geht, eine vorvertragliche Pflichtverletzung nachzuweisen oder den Verkäufer in die Sachmängelhaftung zu nehmen.

November 2017


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