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Obwohl mehr Wohnungen gebaut werden, steigen die Mieten

Obgleich immer wieder gefordert wird, mehr Wohnungen zu bauen, um dem weiteren Anstieg der Mieten entgegen zu wirken, müssten mehr Wohnungen gebaut werden, behauptet Empira, ein Schweizer Investmentmanager, dass für den deutschen Markt genau das Gegenteil gelte. Nach einer entsprechenden Studie würden die Mieten durch die verstärkte Bautätigkeit eher steigen. Ein viel wichtigerer Faktor für die Entwicklung des Mietpreises sei vielmehr die Arbeitslosenquote.

Für diese Studie analysierte Empira über einen Zeitraum von zehn Jahren 80 Städte in Deutschland mit mehr als 70.000 Einwohnern. Dabei fanden die Analysten heraus, dass in Städten in welchen sich der Arbeitsmarkt besonders dynamisch entwickelt hat – dazu gehören etwa Erlangen, Leipzig und Berlin, auch die Mietpreise überdurchschnittlich stark angestiegen seien. Wie sich die Bruttolöhne entwickelt haben, spiele dagegen eine geringere Rolle.

Professor Dr. Steffen Metzner, seines Zeichens Head of Research bei der Empira AG, sagt dazu: „Ein Faktor ist dabei die höhere Kaufkraft, eine andere die Suche nach Wohnungen am Arbeitsort.“ Und weiter: Selbst wenn neue Industrien eher Hochqualifizierte einstellen und diese Wohnraum im oberen Segment suchen, so „Tickle-Down-Effekte“ auch den anderen Lagen und Qualitäten am Markt.“

Bestandswohnungen sind günstiger als Neubauten

Weil zahlreiche Studien davon ausgehen, dass die durchschnittlichen Mieten sinken würde, wenn mehr Baugenehmigungen erteilt und mehr Wohnungen fertiggestellt werden, fordern auch die Branchenverbände von der Politik eine Beschleunigung des Neubaus von Wohnungen. „Die positive, wenn auch geringe, Korrelation zwischen lokaler Bautätigkeit – Baugenehmigungen wie Fertigstellungen – und Mietpreisen entspricht landläufig verbreiteten Annahmen“, so der Empira-CEO Lahcen Knapp.

Als einen Grund dafür sieht er die Tatsache, dass die Mieten für neue Wohnungen zu höheren Preisen vermietet werden als es bei Bestandswohnungen der Fall ist. Einen signifikanten Zusammenhang sieht Empira in den Preisen, zu welchen Eigentumswohnungen verkauft werden. Bei höheren Kaufpreisen sei es äußerst wahrscheinlich, dass auch die Mieten steigen.

Die Entwicklung der Einwohnerzahlen wirkt sich nicht auf die Höhe der Mieten aus

Die Entwicklung der Einwohnerzahlen wirke sich dagegen nicht auf die Höhe der Mieten aus. Dies habe laut Empira eine Studie von JILL beispielsweise für die ostdeutsche Stadt Leipzig ergeben. Im Gegenteil habe sich herausgestellt, dass die Mietpreise vergleichsweise stark steigen, wenn das BIP-Wachstum in einer Stadt hoch sei. Diese Ergebnisse sehen die Experten von Empira jedoch nur als Anhaltspunkte für weitere Tests.

April 2018


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