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Enthält der Mietvertrag ungültige Klauseln?

90 Prozent aller Mietverträge enthalten mindesten eine Klausel, die unwirksam ist, was den Mietern wiederum Vorteile bringt. Doch wie reagieren die Mieter richtig darauf? Grundsätzlich geht es den Vermietern darum, auf die Mieter möglichst viele Kosten umzulegen und sie möglichst viele Arbeiten erledigen zu lassen. Viele dieser Klauseln sind jedoch unwirksam. Laut Deutschem Mieterbund sind in 19 Millionen aller Mietverträge unwirksame oder gar verbotene Klauseln enthalten. Der Mieterbund-Pressesprecher Ulrich Ropertz sagt dazu: „Insbesondere in Formularmietverträgen von Hauseigentümervereinen, Maklern oder Wohnungsunternehmen sind viele unwirksame Regelungen festgeschrieben.“ Die häufigsten Fehler in Verträgen sind:

Die Schönheitsreparaturen

Anja Franz, eine Vertreterin des Mietervereins München, sagt: „Am häufigsten gibt es Fehler bei Schönheitsreparaturklauseln. Der Mieter soll dann zum Beispiel alle drei Jahre Küchen und Bäder, und alle fünf Jahre sämtliche andere Räume renovieren.“ Jedoch seien starre Fristenklauseln nicht wirksam, weshalb der Mieter nicht renovieren müsse. Dazu hat auch der Bundesgerichtshof bereits ein Urteil gefällt.

Die Schlussrenovierung

Ebenfalls unwirksam sind die sogenannten Schlussrenovierungsklauseln, wonach der Mieter renovieren muss, kurz bevor er auszieht. Hierbei wird nämlich nicht berücksichtigt, wann die letzte Renovierung durch den Mieter erfolgt ist. Der tatsächliche Zustand der Wohnung wird bei bei den Renovierungsklauseln vernachlässigt. Auch hierzu existiert ein Urteil des Bundesgerichtshofes.

Das Rauchen und Tiere

Der Vermieter darf dem Mieter nicht verbieten, dass er in der Wohnung raucht. Der Grund: Wie der Deutsche Mieterbund sagt, zählt rauchen zum vertragsmäßigen Gebrauch der Wohnung, auch hierzu hat der Bundesgerichtshof ein Urteil gesprochen. Auch das Halten von Kleintieren darf in der Wohnung nicht verboten werden.

Darf die Untervermietung ausgeschlossen werden?

Generell darf der Vermieter das Untervermieten der Wohnung nicht verbieten. Erlaubt werden muss das Vermieten an Dritte beispielsweise, wenn der Mieter zeitweise von seinem Arbeitgeber ins Ausland versetzt wird. Der Mieter muss allerdings die Erlaubnis des Vermieters einholen, andernfalls kann das Mietverhältnis fristlos gekündigt werden.

Besucher in der Wohnung?

Besucher – auch solche, die über Nacht bleiben – darf der Vermieter nicht verbieten. Der Besuch muss sich allerdings an die Hausordnung halten und darf die anderen Mieter nicht stören. Ebensowenig hat der Vermieter das Recht, die Räumlichkeiten beliebig zu betreten. Eine Besichtigung, beispielsweise wenn eine Renovierung ansteht oder die Wohnung verkauft werden soll, muss der Mieter aber ermöglichen.

Die Kündigungsfrist

Die Kündigungsfrist darf vom Vermieter nicht beliebig festgelegt werden, da hier die gesetzlichen Regelungen gelten. Die Juristin Franz erläutert dazu: „Wenn eine Kündigungsfrist vereinbart wird, die kürzer als gesetzlich vorgeschrieben, ist diese ebenfalls unwirksam. Längere Fristen sind dagegen zulässig.“

Der Mieter kann laut Angaben des Deutschen Mieterbundes bei einem unbefristeten Mietvertrag grundsätzlich innerhalb einer dreimonatigen Frist kündigen. Für Vermieter gilt das nicht, hier hängt die Kündigungsfrist davon ab, wie lange der Mieter bereits in der Wohnung lebt. In Paragraph 573c des Bürgerlichen Gesetzbuches ist geregelt, dass sich die Kündigungsfrist für den Vermieter um je drei Monate verlängert, wenn der Mieter fünf und acht Jahre lang in der Wohnung gelebt hat.

Eine Vereinbarung, nach der Mieter und Vermieter beidseitig auf ihr Recht zur Kündigung für über vier Jahre verzichten, ist ebenso ungültig.

Sogenannte Zeitmietverträge, die beispielsweise auf zwei Jahre befristet sind, gelten als beliebte Möglichkeit, die Miete rasch anzuheben. Dazu sagt Franz: „Bei Zeitmietverträgen muss der Vermieter einen Grund für die Befristung angeben. Ist das nicht der Fall, ist die Klausel unwirksam. Der Mietvertrag gilt dann unbefristet. Maßgeblich sind Zeitmietverträge in Paragraph 575 des Bürgerlichen Gesetzbuches geregelt.

Dürfen in der Wohnung Gegenstände gelagert werden?

Ebenfalls darf der Vermieter nicht untersagen, dass bestimmte Gegenstände in der Wohnung gelagert werden. Verboten wird beispielsweise oft das Lagern von Fahrrädern in der Wohnung, was jedoch nicht rechtens ist.

Wann ist duschen erlaubt?

Der Vermieter darf zudem keine zeitliche Vorgabe machen, ab wann das Duschen in der Wohnung nicht mehr gestattet ist. Entsprechende Klauseln würden einen Verstoß gegen das AGB-Gesetz darstellen, wie das Landgericht Köln entschied.

Oktober 2018


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