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Eigentümerversammlung

Bei Immobilien, die in Eigentumswohnungen aufgeteilt sind, muss nach dem deutschen Wohnungseigentumsgesetz in regelmäßigen Abständen eine Wohnungseigentümerversammlung durchgeführt werden. Diese ist das oberste Organ der Selbstverwaltung sowie der Beschluss- und Willensbildung einer Eigentümergemeinschaft.

Eine Versammlung hat so stattzufinden, dass jede Partei problemlos daran teilnehmen kann. Grundsätzlich ist auch zulässig, statt der eigenen Anwesenheit einen Vertreter zum Versammlungstermin zu schicken. Dieser muss jedoch zuvor schriftlich vom Eigentümer dazu befugt werden, für ihn an dieser Versammlung teilzunehmen und Entschlüsse in seinem Auftrag zu treffen.

Beschlüsse der Eigentümerversammlung

Die Beschlüsse bei einer solchen Versammlung werden in der Regel durch eine Mehrheitsbildung gefasst. Dabei kann es sich um Beschlüsse hinsichtlich der Instandhaltung und Instandsetzung handeln, aber auch im Bereich der Abrechnungen für Verwaltungstätigkeiten etc., der Regelungen für die Nutzung gemeinschaftlichen Eigentums und vieles mehr. Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn bauliche Veränderungen am Gebäude durchgeführt werden. Diese sind laut Gesetz nur dann genehmigt, wenn die Zustimmung aller Wohnungseigentümer vorliegt.

Wie sehen die Beschlüsse im einzelnen aus, die im Rahmen einer Eigentümerversammlung getroffen werden? Der größte Teil der Beschlüsse bei der Eigentümerversammlung betrifft die nachfolgenden Punkte:

• Regelungen zum Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums.

• Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten am Gebäude beziehungsweise am gemeinschaftlichen Eigentum.

• Abstimmung über bauliche Veränderungen an der Immobilie beziehungsweise am Grundstück.

• Verteilung der Aufgaben an den Hausverwalter beziehungsweise dessen Bestellung oder Abberufung.

• Aufteilung weiterer Verwaltungsmaßnahmen unter den einzelnen Wohnungseigentümern.

• Erstellen einer Jahresabrechnung sowie eventuell eines Wirtschaftsplans.

• Einberufen eines Verwaltungsbeirates zur Interessenvertretung der Wohnungseigentümer.

Wie bereits erwähnt, reicht für einige der hier aufgeführten Punkte eine einfache Mehrheit der Stimmen der Wohnungseigentümer nicht aus. Während jedoch Beschlüssen über bauliche Veränderung der Immobilie beziehungsweise des Grundstücks alle Wohnungseigentümer uneingeschränkt zustimmen müssen, reicht für Beschlüsse hinsichtlich von Modernisierungsmaßnahmen eine so genannte „doppelt qualifizierte Mehrheit“ aus. In diesem Fall muss die Mehrheit aus mindestens drei Vierteln aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer bestehen, damit der Beschluss letztendlich wirksam wird.

Eigentümerbeirat

Zur Vertretung ihrer Interessen gegenüber dem Hausverwalter können die Wohnungseigentümer in Gemeinschaft einen so genannten Eigentümerbeirat gründen. Auch dazu gibt es ganz bestimmte gesetzliche Vorschriften. So darf ein Wohnungseigentümerbeirat aus nicht weniger als drei Mitgliedern bestehen. Von dieser Regelung darf nur dann abgewichen werden, wenn die Gemeinschaft zuvor verbindlich festgelegt hat, dass die Anzahl der zum Beirat gehörenden Vertreter auf zwei gesenkt wird, weil beispielsweise die Immobilie aus lediglich zwei Eigentumswohnungen besteht. Jedes Mitglied des Eigentümerbeirates muss selbst ein Wohnungseigentümer sein, Vertreter sind nicht gestattet. Wichtig zu wissen ist, dass der Eigentümerbeirat nicht die Befugnis dazu hat, dem Hausverwalter Anweisungen hinsichtlich seiner Arbeit und seinen Aufgaben zu erteilen. Der Eigentümerbeirat kann außerdem nicht das Recht der einzelnen Eigentümer nach außen vertreten.

Auswahl und Bestimmung des Hausverwalters

Die Auswahl und Bestimmung eines Hausverwalters erfolgt in der Regel im Rahmen der Eigentümerversammlung. Die letztendliche Wahl auf einen bestimmten Hausverwalter erfolgt dann durch einen Beschluss, dem die Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmen muss, damit dieser wirksam wird.

In diesem Zusammenhang ist es ratsam, einige Nachweise von den Bewerbern für die Stelle des Hausverwalters zu verlangen. Dazu gehören beispielsweise ein polizeiliches Führungszeugnis, ein Auszug aus dem Gewerbezentralregister, der Nachweis einer entsprechenden Haftpflichtversicherung sowie Referenzen über die entsprechenden beruflichen Qualifikationen. Etwas mehr Sicherheit gewinnen die Wohnungseigentümer, wenn sie einen Hausverwalter beauftragen, der einem Berufsverband angehört sowie als zertifizierter Ausbildungsbetrieb arbeitet.

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