Immobilien Bewertung - Finanzierung - Kauf
Kürzlich habe ich wieder eine Finanzierung zu einem Mietsobjekt mit mehreren Wohnungen geklärt. Die Finanzierung lief wieder über dieselbe Bank, wie bei den vorherigen Objekten. Das macht die Unterlagenschlacht etwas einfacher. Doch wegen den erhöhten Anforderungen von Basel II und Basel III und anderen verschärften Anforderungen, denen die Banken unterliegen, müssen nun immer mehr Unterlagen beigeschafft werden. Um dass eine Finanzierungsanfrage und Zusage möglichst reibungslos und schnell über die Bühne geht bin ich ja schon ein wenig darauf vorbereitet und habe fast alle Unterlagen eingescannt parat und kann diese dann der Bank via Email zur Verfügung stellen. Ausgedruckt kommt da locker ein großer Leitz-Ordner zusammen. Die Banken wollen zu jeder Zahl auch den nötigen Nachweis haben. Denn diesen Nachweis müssen die Banken bei einer Prüfung dann ebenso erfüllen können, so dass nachvollzogen werden kann, wie und warum ein Kredit in dieser Höhe gegeben wurde.
Welche Unterlagen zur Finanzierungsanfrage werden benötigt und sollten Sie vorbereitet haben?
Exposé des Verkäufers
Eigene Zusammenstellung der wichtigsten Daten zum Objekt
Bilder zum Objekt (Außenansichten, Treppenhaus, Keller, Heizungsanlage, Innenansichten einiger Wohnungen)
Mietenaufstellung der Nettokaltmieten, Bruttomieten, Stellplatz/Garagenmieten
Grundrisse, Baupläne, Baubeschreibungen, Kubatur Berechnungen
Flurkarte
Grundbuchauszug
Alle aktuellen Mietverträge
Kopie Versicherungsunterlagen (Feuerversicherung etc.)
Einkommen pro Monat
Ausgaben/Verpflichtungen pro Monat
Vermögensaufstellung
(Sofern die Bank diese Unterlagen nicht hat will diese: Teilungserklärungen inkl. sämtlicher Nachträge, Grundbuchauszug, Kreditvertrag, Nachweis über aktuellen Schuldenstand zum Ende des letzten Jahres, Steueraufstellung/Bescheid aus Vermietung & Verpachtung des letzten Jahres)
Verbindlichkeiten
Entwurf zum Notarvertrag
Ggf. Freistellungsbescheinigung der im derzeitigen im Grundbuch eingetragenen Bank bei Grundschuldabtretung. Eine Grundschuldabtretung ist oftmals billiger von den Notarkosten her gesehen, als eine Löschung (Kosten trägt der Verkäufer) und Neueintrag der neuen Grundschuld (Kosten trägt Erwerber). Sind allerdings die vorhandenen Einträge um einiges höher als der Neueintrag lohnt sich die Abtretung kostentechnisch nicht. Sofern ein Neueintrag vorgenommen wird, sollte zum Notartermin der Antrag zur Grundschuldbestellung (Formular kommt von der Bank) mitgebracht werden. Das erspart einen zweiten Gang zum Notar.
Ggf. Auftrag für eine Gutachtenerstellung (Formular sendet die Bank zu) und ist oftmals bei Mehrfamilienhäusern vorgeschrieben. Anhand der Bewertung legt die Bank die Beleihungsgrenze fest. Wer die Kosten trägt ist Verhandlungssache.
Anrede | |
Vorname | |
Name | |
Straße und Hausnummer | |
PLZ, Wohnort | |
Telefon privat | |
Telefon mobil | |
Geburtsdatum | |
Familienstand / steuerliche Veranlagung | |
Güterstand | |
Beschäftigungsverhältnis | |
Beruf | |
Beschäftigt bei | |
Beschäftigt seit | |
Staatsangehörigkeit | |
Anzahl im Haushalt lebender Kinder | |
Geburtsjahre der Kinder |
Einkommen nicht-selbst. Tätigkeit (p.M.) netto ca. | |
selbst. Arbeit (p.M.) netto ca. | |
Kindergeld (p.M.) | |
Mieten (netto) aus Vermietung und Verpachtung (siehe auch Aufstellung Immobilienvermögen) |
Miete (falls nicht selbst genutzt/Eigentum) | |
Nebenkosten (Heizkosten, Strom, Wasser) | |
Lebensversicherung | |
Krankenversicherung | gesetzlich / oder Betrag: |
Unterhalt / Haushalt / NK | |
Ratenkredite/Bürgschaften | |
Bestehende Immobilienkredite (Zins & Tilgungsleistung pro Monat in Summe) siehe auch Aufstellung Immobilienvermögen |
Wertpapiere in Euro | |
Girokonten | |
Hauskonten | |
Rückkaufswert Lebensversicherung: | Stand: |
Immobilienvermögen (geschätzt) siehe auch Aufstellung Immobilienvermögen |
Bestehende Baufinanzierungen siehe auch Aufstellung Immobilienvermögen |
Stand: |
Beispiele
Ort: | Adresse des Objektes (Grundbuch xxxxxxx, Blatt xxxxxx) |
Baujahr: | JJJJ, Umbau, Ausbau, Renovierung im Jahre JJJJ |
Wohnfläche: | ca. XXX qm Wohnfläche + ca. XXX qm Nutzfläche, X Zimmer, X Terrassen, X Garage, Keller |
Grundstück: | XXXX qm |
Kaufpreis: | XXX.XXXX--€ (im Jahre JJJJ) + Renovierung und Ausbau XXX.XXX.--€ (JJJJ) |
Wert heute: | ca. XXX.XXXX.--€ (freistehend mit Garage) |
Nutzung: | eigen genutzt |
Eigentümer: | Ihr Name |
Verbindlichkeiten: | XXX.XXX.--€, oder keine falls schuldenfrei |
Ort: | Adresse des Objektes (Grundbuch xxxxxxx, Blatt xxxxxx) |
Baujahr: | JJJJ, Umbau, Ausbau, Renovierung im Jahre JJJJ |
Wohnfläche: | XX Wohnungen mit XXXX qm Wohnfläche + X Gewerbeeinheiten mit XXX qm |
Grundstück: | XXXX qm |
Kaufpreis: | X.XXX.XXX.--€, oder geerbt zu x/y, ggf. + Renovierung ca. XXX.XXX.--€ in JJJJ |
Wert heute: | ca. X.XXX.XXX.--€ (X bis Y-fache der Jahresnettokaltmiete, lt. Gutachten etc.) |
Nutzung: | derzeit voll vermietet, bei Mieterwechsel i.d.R. sofort Nachmieter vorhanden |
Nettokaltmiete: | XXX.XXX.--€ pro Jahr (=XX.XXX.--€/Monat) (Stand MM.JJJJ |
Eigentümer: | Eigentümergemeinschaft (Namen), Ihr Anteil x/y |
Verbindlichkeiten: | XXX.XXX.--€ (aktueller Stand MM.JJJJ) für die Eigentümergemeinschaft Bei welcher Bank xxxxxxx Mtl. Rate bei X.x% Zins + X.x% Tilgung = X.XXX.-- € (entspricht XX.XXX € pro Jahr) Laufzeit: X Jahre (bis TT.MM.JJJJ), Sondertilgungen von max. X% jährlich möglich |
Ort: | Adresse des Objektes (Grundbuch xxxxxxx, Blatt xxxxxx) |
Baujahr: | JJJJ |
Wohnfläche: | X Wohnungen mit X.XXX qm Wohnfläche |
Grundstück: | X.XXX qm |
Kaufpreis: | XXX.XXX.--€ in JJJJ zzgl. Nebenkosten, Gesamtfinanziert: XXX.XXX.--€ |
Wert heute: | ca. XXX.XXX.--€ (ca. X.y-fache der Jahresnettokaltmiete (JNKM=XX.XXX.--€) |
Nutzung: | derzeit X von Y Wohnungen vermietet |
Nettokaltmiete: | ca. XXX.XXX.--€ pro Jahr (=X.XXX.--€/Monat) (Stand MM.JJJJ) |
Eigentümer: | Ihr Name |
Verbindlichkeiten: | XXX.XXX.--€ (aktueller Stand MM.JJJJ) Bei Bank xxxxxxx Mtl. Rate bei X.x% Zins + X.x% Tilgung = X.XXX.-- € (entspricht XX.XXX € pro Jahr) Laufzeit: X Jahre (bis TT.MM.JJJJ), Sondertilgungen von max. X% jährlich möglich |
Art der Immobilie: | Mehrfamilienhaus mit X Wohnungen |
Nutzungsart: | zum Vermieten |
Geteilt nach Wohneigentumsgesetz: | Ja / Nein |
Straße/Hausnummer | |
PLZ | |
Ort | |
Baujahr / Sanierung | |
Flurstück: | Gemarkung: Blatt Flurstück |
Grundstück in qm | |
Umbauter Raum in qm^3 | |
Anzahl Wohnungen | |
Gesamte Wfl in qm | |
derzeit vermietet in qm | |
daraus Nettokaltmiete im Monat | |
Miete pro Quadratmeter | |
Anzahl Gewerbeeinheiten | |
Gewerbefläche | |
davon vermietete Gewerbefläche | |
daraus derzeit Nettokaltmiete/Monat | |
Dachgeschoss | Ausgebaut / nicht ausgebaut |
Keller | voll unterkellert / kein Keller |
Kellerfläche in qm | |
Anzahl Stellplätze / Garagen | |
Erwerb durch Zwangsversteigerung? | Ja / Nein |
Besteht ein Erbbaurecht? | Ja / Nein |
Wertgutachten | Ja / Nein |
Kaufpreis in Euro: | |
Kosten für Renovierungen* in Euro: | |
Nebenkosten Makler: | |
Grunderwerbssteuer: | |
Nebenkosten sonstiges: Notar, Gebühren, etc. (ca.): | |
Bestehen weitere Darlehen, neben dem hier beantragten? | Ja / Nein |
Mängelliste: Auflistung von Mängeln, ggf. Renovierungsbedarf* | |
Finanzierungsbedarf: (Benötigtes Kapital für den Kauf inkl. Nebenkosten und Renovierungsbedarf) | |
Davon Eigenkapital: | |
Benötigtes Darlehen von der Bank: |
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