Immobilien Bewertung - Finanzierung - Kauf

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Unterlagenschlacht zur Finanzierung eines Mehrfamilienhauses - Eine Checkliste

Kürzlich habe ich wieder eine Finanzierung zu einem Mietsobjekt mit mehreren Wohnungen geklärt. Die Finanzierung lief wieder über dieselbe Bank, wie bei den vorherigen Objekten. Das macht die Unterlagenschlacht etwas einfacher. Doch wegen den erhöhten Anforderungen von Basel II und Basel III und anderen verschärften Anforderungen, denen die Banken unterliegen, müssen nun immer mehr Unterlagen beigeschafft werden. Um dass eine Finanzierungsanfrage und Zusage möglichst reibungslos und schnell über die Bühne geht bin ich ja schon ein wenig darauf vorbereitet und habe fast alle Unterlagen eingescannt parat und kann diese dann der Bank via Email zur Verfügung stellen. Ausgedruckt kommt da locker ein großer Leitz-Ordner zusammen. Die Banken wollen zu jeder Zahl auch den nötigen Nachweis haben. Denn diesen Nachweis müssen die Banken bei einer Prüfung dann ebenso erfüllen können, so dass nachvollzogen werden kann, wie und warum ein Kredit in dieser Höhe gegeben wurde.

Unterlagen zur Finanzierungsanfrage

Welche Unterlagen zur Finanzierungsanfrage werden benötigt und sollten Sie vorbereitet haben?

Angaben und Unterlagen zum Objekt

  1. Exposé des Verkäufers

  2. Eigene Zusammenstellung der wichtigsten Daten zum Objekt

    • Art der Immobilie:
    • Nutzungsart:
    • Geteilt nach Wohneigentumsgesetz:
    • Straße/Hausnummer:
    • PLZ:
    • Ort:
    • Baujahr:
    • Flurstück:
    • Grundstück in qm:
    • Umbauter Raum in qm^3:
    • Anzahl. Wohnungen:
    • Gesamte Wfl in qm:
    • derzeit vermietet in qm:
    • daraus Nettokaltmiete/Monat:
    • Anzahl Gewerbeeinheiten:
    • Gewerbefläche:
    • davon vermietet:
    • daraus derzeit Nettokaltmiete/Monat:
    • Dachgeschoss:
    • Keller:
    • Kellerfläche:
    • Stellplätze:
    • Erwerb durch Zwangsversteigerung?
    • Besteht ein Erbbaurecht?
    • Wertgutachten:
    • Kaufpreis:
    • Kosten für Renovierungen:
    • Nebenkosten Makler:
    • Grunderwerbssteuer:
    • Nebenkosten sonstiges (ca.):
    • Bestehen weitere Darlehen, neben dem hier beantragten?
    • Mängelliste:
    • Finanzierungsbedarf:
      • Benötigtes Kapital für den Kauf inkl. Nebenkosten:
      • Davon Eigenkapital:
      • Davon Darlehen von der Bank:

  3. Bilder zum Objekt (Außenansichten, Treppenhaus, Keller, Heizungsanlage, Innenansichten einiger Wohnungen)

  4. Mietenaufstellung der Nettokaltmieten, Bruttomieten, Stellplatz/Garagenmieten

  5. Grundrisse, Baupläne, Baubeschreibungen, Kubatur Berechnungen

  6. Flurkarte

  7. Grundbuchauszug

  8. Alle aktuellen Mietverträge

  9. Kopie Versicherungsunterlagen (Feuerversicherung etc.)

Selbstauskunft Ihrer Vermögensverhältnisse

  1. Einkommen pro Monat

    • Einkommen nichtselbständige Tätigkeit pro Monat
    • Nebeneinkünfte, sonstige Einnahmen pro Monat
    • Kindergeld
    • Einnahmen aus Vermietung & Verpachtung (ohne Nebenkosten) pro Monat (die Bank wird hier ggf. von den Nettokaltmieten noch einen Abschlag an Bewirtschaftungskosten je nach Alter des Objektes ansetzen.)
  2. Ausgaben/Verpflichtungen pro Monat

    • Miete (kalt)
    • Nebenkosten (Umlagen, Heizung, etc.)
    • Lebensversicherung/private Altersvorsorge
    • Krankenversicherungen
    • Unterhalt/Haushalt/Lebenshaltungskosten/Leasingraten
    • Spar- und Bausparverträge mtl. Raten
    • Sonstige Ratenkredite/Verpflichtungen
    • Bestehende Immobilienkredite (siehe auch Immobilienvermögen)
  3. Vermögensaufstellung

    • Kontoguthaben
    • Wertpapiere, Tagesgeld und Festgeldbestände, Depotbestände
    • Bausparguthaben
    • Rückkaufswert Lebensversicherung (falls vorhanden)
    • Sonstige Vermögenswerte
    • Angaben zu weiteren Immobilien
      • Ort
      • Grundbuch
      • Baujahr
      • Wohnfläche
      • Grundstück
      • Kaufpreis & Finanzierungsvolumen
      • Wert heute (Schätzung)
      • Nutzung und wie aktuell vermietet
      • Ist-Mieteinnahmen (netto/kalt) pro Monat, bzw. im Jahr
      • Eigentümer (wer ist Eigentümer, Voll- oder Miteigentumsanteile in %)
      • Verbindlichkeiten
        • Eingetragene Grundschulden (Volumen, welche Bank, zu welchen Konditionen, Laufzeit)
        • Aktueller Schuldenstand

      (Sofern die Bank diese Unterlagen nicht hat will diese: Teilungserklärungen inkl. sämtlicher Nachträge, Grundbuchauszug, Kreditvertrag, Nachweis über aktuellen Schuldenstand zum Ende des letzten Jahres, Steueraufstellung/Bescheid aus Vermietung & Verpachtung des letzten Jahres)

  4. Verbindlichkeiten

    • Ratenkredite
    • Bestehende Restschulden aus Immobilienfinanzierungen (siehe auch Angaben zu weiteren Immobilien)
    • Sonstige Verbindlichkeiten
    • Steuerschulden
    • Bürgschaften

Später werden dann noch diese Unterlagen benötigt:



Beispiel einer tabellarisch erstellten Selbstauskunft

Finanzierungsanfrage zum Kauf von einem Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage

Persönliche Angaben zur Person

Anrede  
Vorname  
Name  
Straße und Hausnummer  
PLZ, Wohnort  
Telefon privat  
Telefon mobil  
E-Mail  
Geburtsdatum  
Familienstand / steuerliche Veranlagung  
Güterstand  
Beschäftigungsverhältnis  
Beruf  
Beschäftigt bei  
Beschäftigt seit  
Staatsangehörigkeit  
Anzahl im Haushalt lebender Kinder  
Geburtsjahre der Kinder  


Einnahmen / Einkünfte pro Monat

Einkommen nicht-selbst. Tätigkeit (p.M.) netto ca.  
selbst. Arbeit (p.M.) netto ca.  
Kindergeld (p.M.)  
Mieten (netto) aus Vermietung und Verpachtung
(siehe auch Aufstellung Immobilienvermögen)
 


Ausgaben / Verpflichtungen pro Monat

Miete (falls nicht selbst genutzt/Eigentum)  
Nebenkosten (Heizkosten, Strom, Wasser)  
Lebensversicherung  
Krankenversicherung gesetzlich / oder Betrag:
Unterhalt / Haushalt / NK  
Ratenkredite/Bürgschaften  
Bestehende Immobilienkredite (Zins & Tilgungsleistung pro Monat in Summe)
siehe auch Aufstellung Immobilienvermögen
 


Vermögensaufstellung

Kapitalvermögen

Wertpapiere in Euro  
Girokonten  
Hauskonten  
Rückkaufswert Lebensversicherung:

Stand:
Immobilienvermögen (geschätzt)
siehe auch Aufstellung Immobilienvermögen
 


Verbindlichkeiten

Bestehende Baufinanzierungen
siehe auch Aufstellung Immobilienvermögen


Stand:


Aufstellung und Details zum Immobilienvermögen

Beispiele

1. Einfamilienhaus

Ort: Adresse des Objektes (Grundbuch xxxxxxx, Blatt xxxxxx)
Baujahr: JJJJ, Umbau, Ausbau, Renovierung im Jahre JJJJ
Wohnfläche: ca. XXX qm Wohnfläche + ca. XXX qm Nutzfläche, X Zimmer, X Terrassen, X Garage, Keller
Grundstück: XXXX qm
Kaufpreis: XXX.XXXX--€ (im Jahre JJJJ) + Renovierung und Ausbau XXX.XXX.--€ (JJJJ)
Wert heute: ca. XXX.XXXX.--€ (freistehend mit Garage)
Nutzung: eigen genutzt
Eigentümer: Ihr Name
Verbindlichkeiten: XXX.XXX.--€, oder keine falls schuldenfrei

2. Mehrfamilienhaus

Ort: Adresse des Objektes (Grundbuch xxxxxxx, Blatt xxxxxx)
Baujahr: JJJJ, Umbau, Ausbau, Renovierung im Jahre JJJJ
Wohnfläche: XX Wohnungen mit XXXX qm Wohnfläche + X Gewerbeeinheiten mit XXX qm
Grundstück: XXXX qm
Kaufpreis: X.XXX.XXX.--€, oder geerbt zu x/y, ggf. + Renovierung ca. XXX.XXX.--€ in JJJJ
Wert heute: ca. X.XXX.XXX.--€ (X bis Y-fache der Jahresnettokaltmiete, lt. Gutachten etc.)
Nutzung: derzeit voll vermietet, bei Mieterwechsel i.d.R. sofort Nachmieter vorhanden
Nettokaltmiete: XXX.XXX.--€ pro Jahr (=XX.XXX.--€/Monat) (Stand MM.JJJJ
Eigentümer: Eigentümergemeinschaft (Namen), Ihr Anteil x/y
Verbindlichkeiten: XXX.XXX.--€ (aktueller Stand MM.JJJJ) für die Eigentümergemeinschaft

Bei welcher Bank xxxxxxx

Mtl. Rate bei X.x% Zins + X.x% Tilgung = X.XXX.-- € (entspricht XX.XXX € pro Jahr)

Laufzeit: X Jahre (bis TT.MM.JJJJ), Sondertilgungen von max. X% jährlich möglich

3. Mehrfamilienhaus

Ort: Adresse des Objektes (Grundbuch xxxxxxx, Blatt xxxxxx)
Baujahr: JJJJ
Wohnfläche: X Wohnungen mit X.XXX qm Wohnfläche
Grundstück: X.XXX qm
Kaufpreis: XXX.XXX.--€ in JJJJ zzgl. Nebenkosten, Gesamtfinanziert: XXX.XXX.--€
Wert heute: ca. XXX.XXX.--€ (ca. X.y-fache der Jahresnettokaltmiete (JNKM=XX.XXX.--€)
Nutzung: derzeit X von Y Wohnungen vermietet
Nettokaltmiete: ca. XXX.XXX.--€ pro Jahr (=X.XXX.--€/Monat) (Stand MM.JJJJ)
Eigentümer: Ihr Name
Verbindlichkeiten: XXX.XXX.--€ (aktueller Stand MM.JJJJ)

Bei Bank xxxxxxx

Mtl. Rate bei X.x% Zins + X.x% Tilgung = X.XXX.-- € (entspricht XX.XXX € pro Jahr)

Laufzeit: X Jahre (bis TT.MM.JJJJ), Sondertilgungen von max. X% jährlich möglich


Finanzierung zum Immobilienobjekt …………………………. in ……………………………

Angaben zum Objekt

Art der Immobilie: Mehrfamilienhaus mit
X Wohnungen
Nutzungsart: zum Vermieten
Geteilt nach Wohneigentumsgesetz: Ja / Nein
Straße/Hausnummer  
PLZ  
Ort  
Baujahr / Sanierung  
Flurstück: Gemarkung:

Blatt

Flurstück
Grundstück in qm  
Umbauter Raum in qm^3  
Anzahl Wohnungen  
Gesamte Wfl in qm  
derzeit vermietet in qm  
daraus Nettokaltmiete im Monat  
Miete pro Quadratmeter  
Anzahl Gewerbeeinheiten  
Gewerbefläche  
davon vermietete Gewerbefläche  
daraus derzeit Nettokaltmiete/Monat  
Dachgeschoss Ausgebaut / nicht ausgebaut
Keller voll unterkellert / kein Keller
Kellerfläche in qm  
Anzahl Stellplätze / Garagen  
Erwerb durch Zwangsversteigerung? Ja / Nein
Besteht ein Erbbaurecht? Ja / Nein
Wertgutachten Ja / Nein
Kaufpreis in Euro:  
Kosten für Renovierungen* in Euro:  
Nebenkosten Makler:  
Grunderwerbssteuer:  
Nebenkosten sonstiges: Notar, Gebühren, etc. (ca.):  
Bestehen weitere Darlehen, neben dem hier beantragten? Ja / Nein
Mängelliste: Auflistung von Mängeln, ggf. Renovierungsbedarf*



Finanzierungsbedarf: (Benötigtes Kapital für den Kauf inkl. Nebenkosten und Renovierungsbedarf)  
Davon Eigenkapital:  
Benötigtes Darlehen von der Bank:  


Anlagen:

  1. Exposé des Verkäufers
  2. Bilder zum Objekt (Außenansichten, Treppenhaus, Keller, Heizungsanlage, Innenansichten einiger Wohnungen)
  3. Mietenaufstellung der Nettokaltmieten, Bruttomieten, Stellplatz/Garagenmieten
  4. Grundrisse,
  5. Baupläne inkl. Kubatur Berechnungen
  6. Baubeschreibungen
  7. Flurkarte
  8. Grundbuchauszug
  9. Alle aktuellen Mietverträge
  10. Kopie Versicherungsunterlagen (Feuerversicherung etc.)
  11. Gehaltszettel der letzten 3 Monate
  12. Steuererklärung des letzten Jahr inkl. wichtigsten Anlagen
  13. Steuerbescheide vom vorletzten/letzten Jahr
  14. Konto- und Depotauszüge zu Konten, Wertpapiere, Tagesgeld und Festgeldbestände
  15. Rückkaufswert Lebensversicherung (Stand MM.JJJJ)
  16. Grundbuchauszug zu vorhandenen Immobilien-Objekten
  17. Kreditvertrag zu vorhandenen Immobilien-Objekten
  18. Nachweis über aktuellen Schuldenstand zum Ende des letzten Jahres von vorhandenen Immobilien-Objekten

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