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Mietausfall

Um die maximal mögliche Kredithöhe für die Anschaffung einer Immobilie als Kapitalanlageobjekt zu ermitteln, dürfen keinesfalls nur die Mieteinnahmen berücksichtigt werden. Grundsätzlich muss auch immer mit entsprechenden Mietausfällen gerechnet werden. Wer dies nicht tut, der riskiert, dass seine finanzielle Planung in eine Schieflage gerät und er anschließend eventuell die Zinsen und Tilgung für das Objekt nicht mehr zahlen kann. Im Idealfall tritt dieser Mietausfall natürlich nicht ein. Dann steht dem Anleger ein entsprechend größerer Betrag zur Verfügung, der beispielsweise dazu genutzt werden kann, Sondertilgungen im Rahmen der Immobilienfinanzierung vorzunehmen.

Wie können solche Mietausfälle entstehen?

Für Mietausfälle kam es ganz unterschiedliche Gründe geben. Einer der Hauptgründe sind die so genannten Leerstandszeiten - also die Zeiten, in denen die Immobilie nicht vermietet ist. Dies könnte beispielsweise nach dem Auszug eines Mieters beziehungsweise der Kündigung des Mietvertrages geschehen, wenn im Anschluss nicht gleich eine neue Mietpartei gefunden werden kann. Da Mietwohnung in Deutschland - zumindest in vielen Regionen - in einer großen Anzahl zur Verfügung stehen, müssen Leerstandszeiten immer mit eingeplant werden.

Einen weiteren Grund für einen Mietausfall stellen zahlungsunfähige beziehungsweise säumige Mieter dar. Im Rahmen der aktuell schlechten Wirtschaftslage sowie den alarmierenden Zahlen auf dem Arbeitsmarkt kann es schnell passieren, dass ein Mieter seinen Arbeitsplatz verliert und anschließend seine Miete nicht mehr zahlen kann. In diesem Fall wird der Vermieter bzw. der Kapitalanleger kaum Chancen haben, an die nicht geleisteten Mietzinszahlungen im Nachhinein heranzukommen.

Doch nicht nur, wenn der Mieter seine Zahlung nicht mehr leisten kann, droht ein Mietausfall, sondern auch dann, wenn man an so genannte Mietnomaden gerät. Dies trifft in Deutschland immer öfter zu. Damit sind Mieter gemeint, die eine Wohnung anbieten, zunächst ein- oder zweimal die Miete zahlen und anschließend keine Mietzahlungen mehr leisten. Bis solche Mieter per Gerichtsbeschluss und Räumungsbescheid aus der Wohnung geklagt sind, können mitunter viele Monate vergehen, in denen dem Kapitalanleger ein entsprechender Mietausfall entsteht.

Wie viel Prozent der gesamten Mieteinnahmen man im Rahmen des Mietausfalls einkalkulieren sollte, kann nicht einheitlich beziffert werden. Experten empfehlen aber, dafür mindestens 10 Prozent als Puffer einzuplanen.

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