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Hypothekenversicherung

Sie ist in Deutschland weitgehend unbekannt, die Hypothekenversicherung. Ganz im Gegensatz etwa zu den Niederlanden und einigen angelsächsischen Ländern wie England oder den USA. Dabei wäre die Hypothekenversicherung auch in der Bundesrepublik ein gutes Instrument, um mehr Menschen in Wohneigentum zu bringen. Wie es sich in anderen Ländern zeigte, ist die Hypothekenversicherung sogar geeignet, einen überheizten Immobilienmarkt, wie er in Deutschland zu Anfang des Jahres 2023 besteht, wieder abzukühlen.

Was aber ist eine Hypothekenversicherung?

Wie sich aus der Bezeichnung schon ableiten lässt, wird mit dieser Versicherung das Risiko abgedeckt, dass ein/e KreditnehmerIn die monatlichen Raten einer Hypothek nicht mehr bezahlen kann. Bei Zahlungsausfall springt die Versicherung ein. Der Vorteil liegt auf der Hand. Wenn sich der Hypothekengeber (Bank) keine Sorgen mehr um das Ausfallrisiko seitens des Kreditnehmers mehr machen muss, kann er höhere Risiken eingehen. Zum Beispiel Familien mit zu wenig angespartem Eigenkapital trotzdem eine Hypothek für Hauskauf oder Hausbau geben. Gerade in Deutschland besteht aufgrund der restriktiven Kreditvergabe-Regeln das Problem, dass viele Personen erst etwa im Alter von 45 Jahren ausreichend Eigenkapital, rund 20 % des Immobilienpreises, angespart haben. Deren Kinder sind dann aber schon fast wieder aus dem Haus, warum dann noch bauen? Zumal mit steigendem Alter die Energie sinkt, sich in das Abenteuer Immobilie zu stürzen. Letztlich führt dies zu dem, was in Deutschland gerade der Fall ist. Es fehlen Hunderttausende Wohnungen. In der Folge sind seit Jahren die Kauf- und Mietpreise am Explodieren.

Warum nutzen die Banken die Hypothekenversicherung nicht oder zu wenig?

Eigentlich ist die Hypothekenversicherung eine Sache zwischen der Bank und dem jeweiligen Versicherer. Die Banken in Deutschland bevorzugen jedoch lieber die Restschuldversicherung als Absicherung gegen Ausfälle. Kurz gesagt, die ist für die Banken attraktiver als die rein privaten Hypothekenversicherungen, nur nicht für den oder die Kreditnehmerin. Die Hypothekenversicherung tritt erst in Aktion, wenn die Hypotheken-Sicherheiten (bspw.: Haus oder Grundstück) den Darlehensbetrag nicht vollständig erlösen. Die Hypothekenversicherung übernimmt dann den Differenzbetrag. Die Restschuldversicherung kann von den Banken jedoch sofort in Anspruch genommen werden, wenn der Schuldner nicht mehr zahlt. Zudem werden die Prämien der Restschuldversicherung gleich in den Hypothekenbetrag implementiert.

Soweit dürfte verständlich sein, warum die Banken die Hypothekenversicherung nicht nutzen. Es bedarf des staatlichen Eingriffs. Die Niederlande machen vor, wie es geht. Dort gibt es die „nationale Hypothekenbürgschaft“ (NHG). Über die Stiftung „Waarborgfonds eigen Woningen“ erhalten Darlehensnehmer Bürgschaften, die zu 100 % gegenüber den Banken haften. Für die Bürgschaft ist eine einmalige Provision von 1 % der Hypothekensumme sofort fällig. Das ist für die Banken ein größerer Anreiz als eine Restschuldversicherung, weshalb in Holland Kreditnehmer, die eine NHG-Bürgschaft vorweisen, von den Banken einen Rabatt von 0,3 bis 0,6 Prozentpunkten erhalten. Die Bürgschaften sind in der Höhe begrenzt. Im Januar 2022 lag die Summe, für die maximal gebürgt wurde, bei 355.000 Euro. Auf diese Weise können in den Niederlanden auch junge Familien ein Haus bauen und müssen nicht erst bis zur Midlife-Crisis ansparen.

Ist das Ausfallrisiko dadurch in Holland gestiegen?

Im Jahr 2015 wurden 135.400 Bürgschaften vergeben. Im selben Jahr kam es zu 3.730 Ausfällen. Der Deckungsprozentsatz lag bei 0,47 %. Über ein halbes Prozent unter der einprozentigen Provision aus den Bürgschaften. In Holland gibt es auch private Anbieter von Hypothekenversicherungen, die sich gezwungenermaßen an der NHG orientieren. Die Niederlande sind bezüglich der Immobilien-Entwicklung mit Deutschland vergleichbar. Allerdings stieg der Immobilienpreis-Index in den Niederlanden in den Jahren von 2011 bis 2021 um gerade einmal 24 % an, während er in Deutschland im gleichen Zeitraum um 47 % stieg. Die staatlich unterstützte Hypothekenversicherung ist ein Win-Win-Modell für Banken, den Staat und die BürgerInnen.

Leider ist diese Form der Hypothekenversicherung in Deutschland Stand 12.2022 noch nicht eingeführt. Von Fachleuten wird diese Form der Versicherung jedoch als Möglichkeit angeführt den Kauf von Wohnimmobilien auch den mittleren bis unteren Einkommensklassen zu ermöglichen. Gerade durch den Anstieg von Inflation und Zinsen ist ein Kauf von Wohneigentum für viele unmöglich geworden.

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